Votre crédit immobilier, de la simulation à la signature

Un crédit immobilier est un prêt accordé par une banque pour acheter, construire ou faire construire un logement. Vous le remboursez chaque mois, intérêts compris, sur une durée fixée au contrat. Avant de signer, trois points comptent : combien vous pouvez emprunter, ce que le prêt coûtera au total et dans quels délais il se met en place. Nous y répondons ici, règles officielles à l'appui.

Pour une première idée de votre budget, vous pouvez simuler votre crédit immobilier. La simulation est gratuite et ne demande pas de créer de compte. Proprimo est une marque de Moneybounce, courtier immatriculé à l'ORIAS (n° 20005562).

Qu'est-ce qu'un crédit immobilier ?

Le prêt immobilier, ou emprunt immobilier, finance l'achat ou la construction d'un logement. La banque vous prête un capital, que vous remboursez par mensualités avec des intérêts, sur une durée fixée à l'avance. Selon service-public.gouv.fr, cette durée ne doit pas dépasser 25 ans en général.

On lit parfois que ce crédit s'appelle aussi une hypothèque. C'est inexact : l'hypothèque est une garantie, l'une de celles que la banque peut demander pour se protéger si vous cessez de rembourser.

• Le taux d'intérêt : avec un prêt à taux fixe, il reste le même jusqu'à la dernière échéance. Variable, il évolue selon un indice prévu au contrat.
• La garantie : une hypothèque sur le bien, ou une caution apportée par un organisme spécialisé. Crédit Logement, par exemple, se présente comme le spécialiste de la garantie immobilière en France, au service des banques depuis 1975.
• L'assurance emprunteur : elle prend en charge tout ou partie du remboursement en cas de décès ou d'invalidité, selon les garanties du contrat.
• Les mensualités : chacune rembourse une part du capital et paie les intérêts du mois.

Quels projets financer avec ce crédit ?

Ce financement porte sur un logement, quel que soit l'usage que vous en ferez : y habiter, le louer ou y passer vos vacances. Le principe du prêt reste le même. Ce qui change, c'est la lecture de votre dossier par la banque et la fiscalité de votre projet immobilier.

• Résidence principale : le logement que vous occupez. Côté impôts, les intérêts des prêts contractés depuis 2011 n'ouvrent plus droit à un crédit d'impôt (le détail figure dans les questions fréquentes).
• Investissement locatif : un bien acheté pour être loué. La banque étudie votre projet de location en plus de vos revenus.
• Résidence secondaire : une maison de vacances ou un pied-à-terre. Ses mensualités s'ajoutent à celles de vos autres crédits dans le calcul de votre endettement.

Combien pouvez-vous emprunter ?

Votre capacité d'emprunt dépend d'abord de vos revenus. En octobre 2026, la banque vérifie que l'ensemble de vos mensualités de crédits, assurance comprise, ne dépasse pas 35 % de votre revenu mensuel. La durée du prêt reste généralement limitée à 25 ans. Votre apport personnel et le taux obtenu font le reste.

Ces deux limites viennent des normes du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), rappelle la Banque de France. Elle parle de « taux d'effort » : c'est la même idée, la part de vos revenus consacrée aux mensualités.

Les banques gardent une marge. La Banque de France évoque une « flexibilité totale de 20 % » sur ces paramètres : un dossier peut donc sortir de ces limites, au cas par cas, sans que ce soit un droit.

Pour savoir où vous en êtes, calculez votre taux d'endettement avant de visiter des biens.

Exemple de calcul : multipliez vos revenus nets mensuels par 0,35, puis retirez les mensualités de vos crédits en cours. Le résultat est la mensualité maximale, assurance comprise, que la banque admet en règle générale. Le montant empruntable dépend ensuite du taux et de la durée.

Combien coûte un crédit immobilier ?

Le coût total d'un crédit immobilier additionne les intérêts, l'assurance emprunteur, les frais de dossier et le coût de la garantie. Le TAEG, ou taux annuel effectif global, réunit tous ces postes en un seul pourcentage. C'est lui qu'il faut comparer d'une offre de prêt à l'autre, plus que le seul taux d'intérêt.

• Les intérêts : le prix de l'argent prêté. Plus la durée est longue, plus leur total augmente.
• L'assurance emprunteur : la banque ne peut pas vous imposer le choix de l'assureur, rappelle service-public.gouv.fr. Comparer les contrats d'assurance emprunteur peut donc réduire la facture.
• Les frais de dossier et de garantie : payés au départ, à la banque et à l'organisme de caution, ou au notaire pour une hypothèque.

Le taux qu'une banque peut pratiquer a un plafond légal, le taux d'usure. Les plafonds applicables à compter du 1er octobre 2026 ont été établis par la Banque de France à partir des taux moyens pratiqués par les établissements de crédit au troisième trimestre 2026.

Source : service-public.gouv.fr. Ces plafonds changent à chaque nouvelle publication : regardez toujours leur date.

En dehors du prêt lui-même, prévoyez les frais de notaire, réglés le jour de la vente en plus du prix du bien.

Quelles conditions pour obtenir votre crédit au meilleur taux ?

Une banque prête quand votre dossier montre que vous rembourserez sans difficulté. Elle regarde votre taux d'endettement, la stabilité de vos revenus, votre apport et la tenue de vos comptes. Plus ces points sont solides, plus vous avez d'arguments pour négocier le taux et l'assurance.

• Des revenus stables : un emploi durable rassure la banque. Certains statuts ont leurs propres règles du jeu, comme le crédit immobilier pour les fonctionnaires ou le crédit immobilier pour indépendants.
• Un apport personnel : l'argent que vous mettez vous-même dans l'achat. Il sert souvent à payer les frais annexes. Un crédit immobilier sans apport reste possible dans certains cas, avec un dossier plus exigeant.
• Des comptes bien tenus : pas de découvert à répétition ni d'incident de paiement dans les mois qui précèdent la demande.
• Un dossier complet : justificatifs d'identité, de revenus et de charges, relevés de comptes, compromis de vente. Une pièce manquante retarde l'étude.

La banque peut aussi vous demander de domicilier vos revenus chez elle. Cette exigence est encadrée depuis le 24 mai 2019 : nous détaillons la règle dans les questions fréquentes plus bas.

Notre conseil : faites jouer la concurrence sur l'assurance autant que sur le taux. Demandez un devis à un autre assureur que celui de la banque avant d'accepter l'offre : deux offres au même taux d'intérêt peuvent avoir un coût total très différent.

Comment se déroule un crédit, étape par étape ?

De la première simulation au dernier remboursement, votre financement suit sept étapes. Deux délais y sont encadrés par la loi : la condition suspensive d'obtention de prêt, inscrite dans le compromis, puis le délai de réflexion qui suit l'offre de prêt. Les connaître vous évite de signer trop tôt ou de laisser filer un bien.

1. Simuler et fixer votre budget : capacité d'emprunt, apport, frais annexes.
2. Signer le compromis : il contient une condition suspensive d'obtention de prêt. Si le prêt n'est pas obtenu dans le délai prévu, vous n'êtes pas tenu d'acheter. Ce délai est en général de 45 à 60 jours après la signature de la promesse, et jamais inférieur à 1 mois, selon service-public.gouv.fr.
3. Déposer vos demandes : auprès de plusieurs banques, seul ou avec un courtier.
4. Recevoir l'offre de prêt : la proposition écrite de la banque, qui réunit les informations clés, dont le montant, la durée, le taux, le TAEG, l'assurance et le coût total du crédit.
5. Respecter le délai de réflexion : vous avez 10 jours calendaires à la réception de l'offre pour l'accepter ou la refuser.
6. Signer l'acte chez le notaire : la banque débloque les fonds, versés pour payer le vendeur.
7. Rembourser par mensualités : jusqu'au terme du contrat, ou plus tôt si vous remboursez par anticipation.

Faut-il passer par un courtier ?

Rien ne vous y oblige : vous pouvez démarcher les banques vous-même. Un courtier compare les offres à votre place, monte le dossier et négocie le taux et l'assurance. Il ne peut garantir ni un taux ni un accord, car la décision reste celle de la banque. Son intérêt se mesure au temps gagné et aux conditions obtenues.

Moneybounce, qui exploite la marque Proprimo, est un courtier immatriculé à l'ORIAS sous le numéro 20005562. L'ORIAS tient le registre officiel des intermédiaires en assurance, banque et finance. Les demandes faites sur Proprimo sont rappelées par l'équipe de Moneybounce.

Soyons clairs sur ce qui se paie.

Notre simulation est gratuite et se fait sans compte. Pour être rappelé ensuite, vous cochez une case de consentement. L'accompagnement par un courtier, lui, est payant.

Où en est le marché du crédit en 2026 ?

Selon l'étude de l'ANIL sur le 1er trimestre 2026, les taux immobiliers étaient alors stables depuis l'été 2025. Les durées d'emprunt ont atteint un record de 254 mois en janvier 2026, chiffre de l'Observatoire Crédit Logement/CSA. Ce même observatoire note que l'été 2026 a confirmé le recul du marché des crédits à l'habitat.

Personne ne peut dire avec certitude si les taux monteront ou baisseront dans les prochains mois. Plutôt qu'un pronostic, gardez deux repères : le TAEG des offres que vous recevez, et votre propre simulation, refaite au moment de déposer votre demande. L'Observatoire Crédit Logement/CSA publie chaque mois une étude des taux, utile pour suivre la tendance.

Et une fois le crédit signé ?

Le contrat n'est pas figé. Vous pouvez changer d'assurance emprunteur, rembourser tout ou partie du prêt par anticipation, ou chercher de meilleures conditions par une renégociation ou un rachat. Le remboursement anticipé, la renégociation et le rachat ont un coût : comparez-le au gain espéré avant de décider.

• Changer d'assurance : selon service-public.gouv.fr, vous pouvez changer d'assureur à tout moment après la signature du prêt.
• Rembourser par anticipation : la banque peut réclamer une indemnité de remboursement anticipé (IRA). Selon la Banque de France, elle ne doit pas dépasser 6 mois d'intérêts sur le capital remboursé, ni 3 % du capital restant dû avant le remboursement.
• Renégocier : demander à votre banque de revoir le taux de votre prêt. Tout savoir sur la renégociation de crédit.
• Faire racheter le prêt : une autre banque solde votre prêt et vous en accorde un nouveau. Voir notre page sur le rachat de crédit.

Bon à savoir : l'IRA, les frais de dossier et une nouvelle garantie peuvent réduire le gain d'une renégociation ou d'un rachat. Faites le calcul complet, coût total contre coût total, avant de vous engager.

Questions fréquentes sur le crédit immobilier

Quel salaire pour emprunter 200 000 € ?

Tout dépend du taux et de la durée, qui fixent la mensualité. La règle des 35 % donne ensuite le revenu attendu : divisez la mensualité par 0,35. Sans taux réel, aucun salaire ne peut être annoncé de façon fiable. Le simulateur fait ce calcul avec vos propres données.

Quelle est la durée maximale d'un crédit immobilier ?

Elle est de 25 ans en règle générale : c'est la limite fixée par les normes du HCSF et reprise par service-public.gouv.fr. La marge de souplesse laissée aux banques permet des exceptions au cas par cas. Mieux vaut ne pas bâtir son plan de financement sur l'une d'elles.

Combien de temps faut-il pour obtenir un prêt ?

Comptez plusieurs semaines entre la demande et la signature chez le notaire. Le compromis laisse en général 45 à 60 jours pour obtenir l'accord de la banque, puis vous avez 10 jours calendaires après la réception de l'offre pour l'accepter ou la refuser. Un dossier complet dès le départ évite d'allonger ces délais.

La banque peut-elle imposer la domiciliation de vos revenus ?

Pas sans conditions. Depuis le 24 mai 2019, selon l'ANIL, une banque ne peut exiger dans son offre la domiciliation de vos revenus qu'en échange d'un avantage individualisé, et pour dix ans au plus. Si l'offre prévoit cette clause, vérifiez sa durée et l'avantage accordé.

Les intérêts d'emprunt sont-ils déductibles ?

Pas pour un prêt récent sur votre résidence principale. Selon impots.gouv.fr, les prêts contractés depuis le 1er janvier 2011 ne donnent plus droit à un crédit d'impôt sur les intérêts payés pour l'achat ou la construction d'une habitation principale. Pour un bien loué, la fiscalité diffère : faites le point avec un professionnel avant d'acheter.

Prêt à démarrer votre projet ?

Commencez par chiffrer ce que vous pouvez emprunter. Vous pouvez calculer votre capacité d'emprunt avec notre outil, qui vous mène ensuite au simulateur. Gardez une règle en tête : ce prêt vous lie pendant de longues années, et chaque mensualité devra être payée. N'empruntez pas au-delà de ce que votre budget peut supporter, même si une banque l'accepte.

Sources : service-public.gouv.fr · Banque de France · ANIL · impots.gouv.fr · Observatoire Crédit Logement/CSA