Prêt relais immobilier, acheter avant d'avoir vendu
Par Arthur Thiele · Mis à jour le 28 octobre 2026
Un prêt relais vous permet d'acheter votre nouveau logement avant d'avoir vendu l'actuel. Selon l'ANIL (Agence nationale pour l'information sur le logement), c'est un crédit d'une durée limitée qui vous avance une partie, voire la totalité, du prix attendu de la vente. Il dure deux ans au maximum.
Pendant le prêt relais, vous payez les intérêts. Le capital se rembourse en une fois, le jour de la vente. Pour chiffrer votre projet, vous pouvez estimer votre budget avec notre simulation : elle est gratuite et ne demande pas de créer de compte.
Comment fonctionne un prêt relais ?
Le fonctionnement du prêt relais tient en une idée : la banque vous prête aujourd'hui une partie de ce que la vente de votre logement rapportera demain. Vous payez les intérêts pendant l'attente, puis la vente rembourse le capital. Tout repose sur une vente faite dans le délai prévu.
- Faire estimer votre logement. Un ou plusieurs experts, le plus souvent des agents immobiliers, estiment sa valeur. La banque doit accepter cette estimation.
- Connaître le montant avancé. La banque fixe le montant du prêt relais, une part de cette valeur.
- Signer l'achat. La promesse comprend une condition suspensive d'obtention de prêt. Selon service-public.gouv.fr, le délai pour obtenir l'accord est en général de 45 à 60 jours, jamais moins de 1 mois.
- Payer les intérêts pendant l'attente. Aucune mensualité de capital : vous réglez les intérêts, et l'assurance si la banque l'exige.
- Vendre et rembourser. Le prix de vente rembourse le capital du prêt relais et, s'il en reste un, le prêt en cours sur ce logement (ANIL).
Si le montant avancé couvre l'achat, le prêt relais peut le financer seul. Sinon, il s'ajoute à un crédit immobilier classique, remboursé par mensualités.
Quel montant la banque vous avance-t-elle ?
La banque ne prête pas toute la valeur de votre logement. Selon une étude de l'ANIL de 2008, le prêt relais représente en général au maximum 80 % de la valeur estimée du bien. La part exacte dépend de la banque, du marché et du logement.
Cette marge protège la banque d'une estimation trop haute : même si le bien se vend moins cher qu'espéré, la vente doit suffire à rembourser. En 2008, quand le marché a ralenti, de nombreuses banques ont réduit cette part à 70 %, voire 60 %, selon l'ANIL.
On retrouve ce seuil de 80 % dans une règle en vigueur du HCSF (Haut Conseil de stabilité financière), qui encadre votre taux d'endettement, aussi appelé taux d'effort : la part de vos revenus consacrée à vos crédits. Depuis sa décision du 4 décembre 2023, rapportée par la Banque de France, les intérêts d'un prêt relais n'y comptent plus si le prêt ne dépasse pas 80 % de la valeur du bien.
Bon à savoir : si un prêt reste à rembourser sur le logement vendu, le prix de vente devra solder les deux crédits. Votre marge de sécurité se réduit d'autant.
Durée et coût d'un prêt relais en 2026
Un prêt relais dure deux ans au maximum, selon l'ANIL (2008). Son TAEG (taux annuel effectif global, qui mesure le coût total du crédit) ne peut pas dépasser le taux d'usure, le taux maximal autorisé, révisé chaque trimestre : 6,49 % pour les prêts relais au 1er octobre 2026, selon la Banque de France. Le taux effectif moyen pratiqué au 3e trimestre 2026 était de 4,87 %.
Ce que vous payez pendant le prêt
- Les intérêts : le glossaire du CCSF, publié par la Banque de France, classe le crédit relais parmi les crédits in fine. Les intérêts se paient en général au fil du prêt, le capital en une fois à l'échéance.
- L'assurance emprunteur : la banque peut l'exiger (service-public.gouv.fr), mais vous n'êtes pas obligé de prendre la sienne (ANIL). Comparez avec notre outil assurance emprunteur.
- La garantie : l'offre précise la garantie exigée (hypothèque, privilège de prêteur de deniers ou caution), selon l'ANIL. Voir notre page sur la garantie de votre prêt immobilier.
Exemple : ce que coûte une année d'attente
Prenons des hypothèses simples : un logement sans prêt en cours et un prêt relais de 70 % de sa valeur.
| Hypothèse | Montant |
|---|---|
| Valeur estimée de votre logement | 300 000 € |
| Prêt relais à 70 % de cette valeur | 210 000 € |
| Marge si la vente se fait moins cher | 90 000 € |
| Intérêts sur un an à 4,87 % | environ 10 227 € |
Soit environ 852 € par mois, hors assurance et frais. Le taux de 4,87 % est la moyenne du 3e trimestre 2026, pas une offre. Le raisonnement de l'ANIL s'applique ici : vendre un an plus tard au prix fixé revient à accepter tout de suite une baisse de prix égale à ces intérêts, à condition de trouver alors un acheteur à ce prix.
Les conditions pour obtenir un prêt relais
Les conditions d'un prêt relais portent sur le logement à vendre et sur votre budget. La banque accepte une estimation du bien, vous demande de le mettre en vente, puis vérifie votre taux d'endettement.
- Un logement mis en vente : vous vous engagez à le proposer à un certain prix, et la vente rembourse le prêt relais (ANIL).
- Une estimation acceptée : la banque retient la valeur fixée par un ou plusieurs experts (ANIL).
- Un taux d'endettement de 35 % au plus : selon service-public.gouv.fr, vos mensualités de crédits et d'assurance ne doivent pas dépasser 35 % de vos revenus. Calculez votre capacité d'emprunt avant de chercher.
- Un bien qui se vend : un logement atypique, ou situé dans un marché peu actif, rend souvent les banques réticentes (ANIL, 2008).
- Une information complète : la banque vous remet un document pédagogique sur le prêt relais, rappelle l'ANIL.
Que se passe-t-il si la vente tarde ?
Les intérêts continuent de courir. Selon l'ANIL (2008), si le bien semble vendable à l'échéance, une prorogation, c'est-à-dire une prolongation du prêt relais, peut être envisagée. Sinon, le prêt peut devenir un prêt à long terme, avec la mise en location du logement.
Le risque reste le vôtre : dans une affaire de crédit relais, la Cour de cassation a jugé le 22 juin 2017 que le risque de ne pas vendre reposait sur l'emprunteur, et non sur le prêteur (analyse de l'ANIL). Depuis le 1er juillet 2016, la banque ou l'intermédiaire doit en revanche vous mettre en garde contre les risques du prêt liés à votre situation financière.
Une vente qui tarde peut venir d'une estimation trop haute : selon l'ANIL (2008), un écart de 25 % entre deux estimations d'un même bien n'est pas exceptionnel.
Un prêt relais vous engage : vous devrez le rembourser, même si la vente se fait plus tard ou moins cher que prévu.
Notre conseil : fixez un prix de vente réaliste dès le départ, comparez plusieurs estimations et calculez le coût d'une année d'attente avant de signer.
Les alternatives au prêt relais
Le prêt relais n'est pas la seule réponse à une opération d'achat-revente : vous pouvez aussi vendre d'abord, ou transférer votre prêt en cours après la vente. Le bon choix dépend de votre calendrier et de la marge de votre budget.
| Solution | Comment ça marche | Pour qui |
|---|---|---|
| Vendre d'abord | Vous vendez, puis achetez avec un prix connu | Ceux qui peuvent se loger entre les deux |
| Transférer votre prêt | Après la vente, avec l'accord de la banque, votre crédit finance le nouveau logement au taux initial (service-public.gouv.fr) | Ceux dont le crédit en cours peut suivre le nouvel achat |
| Garder et louer | Le prêt relais peut devenir un prêt à long terme, le logement est loué (ANIL) | Ceux dont le bien ne trouve pas d'acheteur |
| Prêt relais | Vous achetez sans attendre la vente | Ceux qui ont trouvé avant de vendre |
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Questions fréquentes
Peut-on obtenir un prêt relais avec un compromis de vente signé ?
Oui, et c'est un atout : la banque s'appuie alors sur un prix convenu avec un acheteur, et plus seulement sur une estimation. Selon l'ANIL, en 2008, les banques prêtaient jusqu'à 80 % de la valeur du bien, voire plus quand un compromis de vente était déjà signé. La vente reste à conclure chez le notaire.
Les intérêts du prêt relais comptent-ils dans le taux d'endettement ?
Non, tant que le prêt relais ne dépasse pas 80 % de la valeur du bien : c'est la règle du HCSF depuis le 4 décembre 2023, selon la Banque de France. Vos autres crédits restent comptés, et la banque vérifie que l'ensemble ne dépasse pas 35 % de vos revenus.
L'assurance emprunteur est-elle obligatoire pour un prêt relais ?
La banque peut l'exiger, rappelle service-public.gouv.fr, et l'ANIL note qu'une assurance emprunteur est généralement demandée. Vous n'êtes pas obligé pour autant de prendre celle que propose la banque : vous pouvez en choisir une autre, selon l'ANIL.
Le prêt relais est-il courant ?
Il reste minoritaire. Selon la Banque de France, la part des prêts relais dans la production de crédit à l'habitat, hors renégociations, s'établissait à 5,9 % des nouveaux prêts en avril 2026 et à 6,4 % en juillet 2026. Elle est globalement en baisse depuis 2023.
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Sources : ANIL, « Prêts relais : faut-il être inquiet ? » (2008) · Banque de France (taux d'usure au 1er octobre 2026, HCSF) · service-public.gouv.fr, obtenir un crédit immobilier · ANIL, jurisprudence sur le crédit relais (2017)