Crédit immobilier pour une résidence secondaire : ce que la banque regarde

Un crédit immobilier pour une résidence secondaire est un prêt immobilier classique : le prêt à taux zéro (PTZ), le prêt conventionné et le prêt d'accession sociale (PAS) sont réservés à la résidence principale, rappelle service-public.gouv.fr. La banque additionne ensuite toutes vos mensualités, celles du logement où vous vivez comprises, et vérifie qu'elles ne dépassent pas 35 % de vos revenus.

Le reste de votre projet d'achat se joue sur l'apport, les frais, le taux et les impôts locaux. Pour les bases, voyez notre page sur le crédit immobilier.

Quel crédit immobilier pour une résidence secondaire ?

Un crédit immobilier pour une maison secondaire ne peut être qu'un prêt classique. Les prêts aidés exigent que le logement devienne votre résidence principale, c'est-à-dire que vous l'occupiez au moins 8 mois par an, selon service-public.gouv.fr. Une maison de vacances où vous passez quelques semaines n'entre pas dans ce cadre.

Pour un PEL ouvert depuis mars 2011, le prêt d'épargne logement finance exclusivement l'habitation principale, précise service-public.gouv.fr. Les avantages de ces prêts, comme l'absence d'intérêts du PTZ, restent donc hors de portée pour une résidence secondaire. Notre guide du prêt à taux zéro détaille les conditions de cette aide.

Bon à savoir : pour le PTZ, le prêt conventionné et le PAS, un logement acheté pour y vivre à la retraite peut compter comme résidence principale. Vous devez y emménager à votre départ à la retraite, qui doit intervenir au plus tard 6 ans après l'achat ou la fin des travaux (service-public.gouv.fr). Les autres conditions du prêt aidé restent à remplir.

Comment la banque compte vos deux crédits ?

La banque additionne toutes vos mensualités de crédits et d'assurances de crédit, celle de votre résidence principale comprise, et rapporte ce total à votre revenu mensuel. C'est votre taux d'endettement, ou taux d'effort : selon service-public.gouv.fr, il ne doit pas dépasser 35 %. La banque juge aussi votre solvabilité : revenus, épargne, dépenses et dettes.

Ce plafond vient des normes du HCSF (Haut Conseil de stabilité financière) : 35 % de taux d'effort et 25 ans de durée au plus, rappelle la Banque de France.

Exemple de calcul : montants choisis pour l'illustration, sans lien avec une offre. Un foyer gagne 6 000 € nets par mois et rembourse 1 000 € par mois pour sa résidence principale. Le plafond de 35 % représente 2 100 €. Il reste 1 100 € par mois pour le crédit de la résidence secondaire, assurance comprise.

Les banques peuvent déroger à ces normes pour 20 % de leurs nouveaux prêts. Le HCSF a voulu que cette souplesse profite d'abord aux primo-accédants et aux ménages qui achètent leur résidence principale : il a réservé 70 % de cette marge à l'achat d'une résidence principale, rappelait la Banque de France en décembre 2023. D'après l'ACPR, 16,2 % des prêts accordés en 2025 dépassaient 35 % de taux d'effort.

Un dossier de résidence secondaire, lui, se partage le reste de cette marge avec les autres projets.

Avec vos propres chiffres, vous pouvez calculer votre taux d'endettement puis estimer votre capacité d'emprunt. Deux crédits en même temps vous engagent pour de longues années : n'empruntez pas au-delà de ce que votre budget supporte.

Votre projet tient-il sous les 35 % ? Vous pouvez simuler votre prêt immobilier avec vos revenus et vos crédits en cours, gratuitement et sans créer de compte.

Quel apport prévoir pour une résidence secondaire ?

Aucune règle officielle que nous avons lue ne fixe d'apport minimum pour une résidence secondaire. L'apport personnel, c'est l'épargne que vous consacrez au projet. Il couvre une partie du montant total, qui dépasse le prix d'achat. Service-public.gouv.fr le décompose ainsi :

• Prix d'achat : le prix de vente du logement.
• Frais de notaire : selon le type de bien et son département.
• Garantie du prêt : son coût entre dans le total.
• Frais de dossier : ceux du prêt et ceux de l'assurance emprunteur.
• Rémunérations éventuelles : celle du courtier et celle de l'agent immobilier.

Notre conseil : pensez à estimer vos frais de notaire avant de fixer votre prix d'achat maximal, car un budget calculé sur le seul prix oublie une partie de la dépense.

Quel taux pour un crédit résidence secondaire ?

Nous n'avons trouvé aucune source officielle qui publie un taux moyen propre à la résidence secondaire. Le taux du crédit immobilier pour une résidence secondaire se discute avec chaque banque, comme pour tout achat immobilier.

Le contexte de marché compte aussi. Selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA, consulté en octobre 2026, les banques ont progressivement relevé leurs barèmes après plusieurs mois de relative stabilité, et l'été 2026 a confirmé le recul du marché des crédits immobiliers. Pour situer le taux immobilier d'une résidence secondaire, nos taux immobiliers du mois donnent des repères datés.

Comparez les offres sur leur TAEG (taux annuel effectif global) : selon l'ANIL, il représente le coût réel de l'emprunt, intérêts et frais compris.

Quels impôts payer sur une résidence secondaire ?

Une résidence secondaire supporte chaque année la taxe d'habitation et la taxe foncière, puis un impôt sur la plus-value si vous la revendez avec un gain. Ces charges s'ajoutent aux mensualités du crédit.

• Taxe d'habitation : elle reste due, alors que celle des résidences principales est supprimée depuis le 1er janvier 2023. Elle se calcule d'après la valeur locative cadastrale, avec un taux qui varie selon les communes.
• Majoration en zone tendue : certaines communes peuvent majorer cette taxe, après délibération du conseil municipal. Dans les communes où les logements non principaux sont nombreux, la majoration s'applique depuis le 1er janvier 2024.
• Taxe foncière : due par le propriétaire au 1er janvier de l'année d'imposition.
• Plus-value à la revente : soumise à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, avec un abattement selon la durée de détention. Exonération d'impôt après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans. La résidence principale, elle, est exonérée.

Bon à savoir : à partir de l'imposition 2027, toute commune ou intercommunalité (EPCI) peut exonérer de taxe d'habitation les meublés de tourisme classés et les chambres d'hôtes, si elle l'a décidé par une délibération votée avant le 1er octobre 2026 (service-public.gouv.fr).

Louer votre résidence secondaire en meublé de tourisme

Louer votre maison de vacances en votre absence demande notamment de déclarer le meublé de tourisme aux impôts et, selon votre commune, à la mairie. Un même client ne peut pas y totaliser plus de 90 jours consécutifs par année civile.

Là où une autorisation de changement d'usage est exigée, le DPE (diagnostic de performance énergétique) doit afficher en métropole une classe de A à E, puis de A à D à partir de 2034. Si la location est le but premier, voyez plutôt comment financer un investissement locatif.

Les étapes pour financer votre résidence secondaire

1. Chiffrez le montant total. Prix, frais de notaire, garantie et frais de dossier : c'est cette somme qu'il faut financer.
2. Calculez votre endettement avec les deux crédits. Ajoutez la future mensualité, assurance comprise, à vos prêts en cours.
3. Fixez votre apport. Décidez quelle part de votre épargne vous engagez, en gardant une réserve.
4. Ajoutez les impôts annuels. Taxe d'habitation et taxe foncière pèsent sur le budget, en plus de la mensualité.
5. Comparez les offres des banques. Regardez le TAEG. La banque peut exiger une assurance emprunteur : son coût compte.
6. Prenez le temps de l'offre. La banque la maintient au moins 30 jours calendaires, et votre délai de réflexion de 10 jours calendaires ne peut pas être réduit.

Ces conseils ne remplacent pas un avis personnalisé : pour un cas particulier, adressez votre demande à un professionnel du crédit.

Questions fréquentes sur le crédit pour une résidence secondaire

Peut-on obtenir un PTZ pour une résidence secondaire ?

Non. Le PTZ, comme le prêt conventionné et le PAS, finance uniquement la résidence principale, occupée au moins 8 mois par an. Seule exception, selon service-public.gouv.fr : un logement qui deviendra votre résidence principale à votre départ à la retraite, au plus tard 6 ans après l'achat. Les autres conditions du PTZ s'appliquent alors.

Faut-il payer la taxe d'habitation sur une résidence secondaire vide ?

Oui, si le logement est meublé, même si vous l'occupez peu : c'est la taxe d'habitation sur les résidences secondaires qui s'applique. En revanche, les taxes sur les logements vacants ne s'appliquent pas à une résidence secondaire, même occupée une partie de l'année seulement, précise service-public.gouv.fr.

Quelle durée maximale pour un prêt de résidence secondaire ?

En général, 25 ans au plus, selon service-public.gouv.fr : c'est la durée maximale prévue par les normes du HCSF pour les crédits à l'habitat. Une durée plus longue réduit la mensualité mais augmente les intérêts payés : comparez les deux options avant de choisir.

Peut-on rembourser son prêt par anticipation ?

Oui. La banque peut alors réclamer une indemnité plafonnée : 6 mois d'intérêts sur le capital remboursé, sans dépasser 3 % du capital restant dû avant le remboursement, selon la Banque de France. Vérifiez cette clause si vous pensez revendre la maison avant la fin du prêt.

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Sources : service-public.gouv.fr, PTZ, PAS et prêt conventionné · service-public.gouv.fr, taxe d'habitation sur les résidences secondaires · Banque de France et ACPR (normes du HCSF, financement de l'habitat en 2025) · Observatoire Crédit Logement/CSA · ANIL. Pages lues en octobre 2026.