Achat immobilier neuf : comment financer un logement sur plan

Un achat immobilier neuf se fait le plus souvent sur plan, en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement) : vous achetez un logement à construire et vous le payez au rythme du chantier. En octobre 2026, ce choix réduit vos frais de notaire, donne accès, sous conditions, au prêt à taux zéro (PTZ) partout en France et apporte des garanties pendant et après le chantier.

Selon service-public.gouv.fr, un logement reste « neuf » tant qu'il est achevé depuis 5 ans au plus. Notre simulateur, en fin de page, vous aide ensuite à chiffrer votre prêt.

Comment se passe un achat immobilier neuf en VEFA ?

En VEFA, vous achetez à un promoteur un logement qui n'existe pas encore. Selon l'ANIL (Agence nationale pour l'information sur le logement), l'acquéreur verse le prix au fur et à mesure de l'avancement des travaux et n'intervient pas dans la construction, qui relève du vendeur. L'achat en VEFA suit six étapes.

1. Le contrat de réservation. Le promoteur peut demander un dépôt de garantie : 5 % du prix au plus si l'acte de vente est signé dans l'année, 2 % entre 1 et 2 ans, rien au-delà (service-public.gouv.fr). Après sa notification, vous avez 10 jours calendaires pour vous rétracter.
2. La demande de prêt. Si vous empruntez, faites inscrire au contrat une condition suspensive d'obtention du prêt : si la banque refuse le prêt, votre dépôt de garantie vous est restitué. L'offre de prêt engage ensuite la banque pendant 30 jours (ANIL).
3. Le projet d'acte. Il vous est notifié au moins 1 mois avant la signature : comparez-le au contrat de réservation.
4. La signature chez le notaire. Vous devenez propriétaire du terrain et des parties du bâtiment déjà construites.
5. Les appels de fonds. Vous payez par tranches, à chaque grande étape du chantier.
6. La livraison. Vous visitez le logement et notez vos réserves. S'il y en a, le solde du prix est consigné auprès du notaire ou d'un professionnel présentant une garantie financière (ANIL).

Payer au rythme du chantier : les appels de fonds

Vous ne payez pas tout le prix à la signature. Selon service-public.gouv.fr, les appels de fonds sont plafonnés à chaque stade et doivent correspondre à l'avancement réel des travaux. Si votre contrat de prêt le prévoit, la banque débloque les fonds au même rythme (ANIL).

Si le contrat de vente est signé sous conditions suspensives, aucun versement n'est dû avant qu'elles soient réalisées (ANIL).

Différé et intérêts intercalaires : ce que coûte l'attente

Tant que votre prêt n'est pas entièrement débloqué, la banque peut appliquer un différé : une période pendant laquelle vous ne remboursez pas encore le capital. Selon l'ANIL, certains contrats prévoient alors des intérêts intercalaires, dus entre le moment où la banque débloque les fonds et celui où vous commencez à rembourser.

Bon à savoir : l'ANIL prévient que ces intérêts peuvent devenir importants en cas de retard du chantier. Le PTZ, lui, n'en fait pas payer : ni intérêts, ni intérêts intercalaires, ni frais de dossier, selon service-public.gouv.fr.

Quels frais sont réduits dans le neuf ?

Les frais de notaire surtout. Selon service-public.gouv.fr, ils représentent généralement 2 à 3 % du prix en VEFA, contre 7 à 8 % dans l'ancien, parce que la vente d'un logement neuf est soumise à la TVA immobilière.

• Frais de notaire : estimez-les avec notre calculateur de frais de notaire.
• Taxe foncière : une exonération temporaire est possible si vous déclarez la construction dans les 90 jours (dernière question de cette page).

TVA à 5,5 % dans le neuf : pour qui ?

Pour certains primo-accédants seulement, c'est-à-dire des personnes qui achètent leur première résidence principale. Dans le cas général, un promoteur applique une TVA immobilière de 20 %, selon service-public.gouv.fr. L'ANIL précise que les primo-accédants peuvent bénéficier d'une TVA réduite à 5,5 %, sous conditions de ressources et de localisation.

Le logement doit se situer dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV) ou dans une zone de rénovation urbaine dite « ANRU ». Vos revenus et le prix doivent respecter des plafonds revalorisés chaque année au 1er janvier (ANIL).

Le PTZ dans le neuf : jusqu'à 50 % pour un appartement

Le prêt à taux zéro (PTZ) est un prêt aidé par l'État, sans intérêts, qui finance une partie de l'achat d'un bien immobilier neuf. Depuis le 1er avril 2025, il vaut pour une maison ou un appartement neufs partout en France, quelle que soit la zone, selon service-public.gouv.fr.

Cette extension du PTZ s'applique jusqu'au 31 décembre 2027. Ses conditions :

• Pas de propriété récente : ne pas avoir été propriétaire de votre résidence principale durant les 2 années précédant la demande.
• Résidence principale : l'habiter au moins 8 mois par an.
• Revenus : on retient le plus élevé de deux montants, le revenu fiscal de référence des futurs occupants ou le coût total de l'opération TTC divisé par 9.
• Prêt complémentaire : un seul PTZ par opération, et jamais pour la totalité de l'achat. Il complète un autre prêt immobilier.

Les plafonds de revenus par zone sont sur notre page consacrée au prêt à taux zéro. Autre aide possible : le prêt Accession d'Action Logement, jusqu'à 30 000 € dans la limite de 40 % du coût de l'opération, sous conditions de ressources et sous réserve de l'accord d'Action Logement Services (ANIL).

Quelles garanties protègent l'acheteur d'un logement neuf ?

Quatre garanties, dont une pendant le chantier. Le vendeur doit vous fournir une garantie financière d'achèvement, dite de bonne fin : un établissement financier s'engage à garantir l'achèvement des travaux (service-public.gouv.fr, ANIL). Les trois autres courent à partir de la réception des travaux.

La garantie de parfait achèvement ne couvre pas l'usure normale. L'attestation de l'assurance dommages-ouvrage, souscrite par le vendeur à l'ouverture du chantier, est annexée au contrat de vente (ANIL).

Acheter neuf ou ancien : les limites du neuf

Les avantages du neuf ont une contrepartie : l'attente, et un logement acheté sur description au lieu d'être visité.

• L'attente : vous réglez des appels de fonds, et parfois des intérêts intercalaires, avant d'habiter.
• Le prix : celui d'un logement à construire peut être révisé, si le contrat le prévoit (ANIL).
• La description : les documents publicitaires n'ont aucune valeur contractuelle, selon l'ANIL. Seuls le contrat et sa notice comptent.

Si l'ancien vous tente, voyez notre page sur l'achat immobilier ancien.

Préparer le financement de votre achat neuf

Notre conseil : avant de vous engager dans un achat sur un projet immobilier neuf, vérifiez vos droits au PTZ et à la TVA réduite, car ils changent le montant à emprunter. Comparez aussi les programmes sur la qualité de leurs prestations et leur performance énergétique. Demandez enfin à votre banque comment elle débloque les fonds et si elle applique un différé, pour prévoir les intérêts intercalaires dans votre budget.

Un crédit immobilier vous engage pour de longues années : empruntez selon vos moyens, sans compter sur une aide pas encore accordée. Pour un cas particulier, votre notaire ou un conseiller reste le bon interlocuteur.

Questions fréquentes sur l'achat immobilier neuf

Quand devient-on propriétaire d'un logement acheté en VEFA ?

À la signature de l'acte de vente chez le notaire, et non à la remise des clés : vous devenez alors propriétaire du terrain et des parties du bâtiment déjà construites, selon service-public.gouv.fr.

Peut-on renoncer après avoir signé un contrat de réservation ?

Oui, pendant 10 jours calendaires à compter du lendemain de la 1re présentation de la lettre recommandée qui vous notifie le contrat. Plus tard, un refus du prêt prévu au contrat permet encore de récupérer le dépôt de garantie, restitué dans les 3 mois de votre demande.

Jusqu'à quand un logement est-il considéré comme neuf ?

Pendant 5 ans après son achèvement : selon service-public.gouv.fr, la qualification d'immeuble neuf est acquise à la fin des travaux et se conserve 5 ans. Vendu par un professionnel pendant cette période, le logement est soumis à la TVA immobilière.

Paie-t-on la taxe foncière la première année ?

Pas forcément. Si vous déclarez la construction dans les 90 jours qui suivent l'achèvement, vous bénéficiez d'une exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties pendant 2 ans, totale ou partielle selon les cas (impots.gouv.fr). La taxe d'enlèvement des ordures ménagères reste due.

Simulez le financement de votre logement neuf

Pour chiffrer votre projet, vous pouvez simuler votre prêt immobilier : la simulation est gratuite et ne demande pas de créer de compte. Si vous cochez la case de consentement, l'équipe de Moneybounce vous rappelle. L'accompagnement par un courtier est payant, et aucun taux ni accord n'est garanti.

Proprimo est une marque de Moneybounce, courtier immatriculé à l'ORIAS sous le numéro 20005562.

Sources : service-public.gouv.fr, vente en l'état futur d'achèvement · service-public.gouv.fr, prêt à taux zéro · ANIL, achat sur plan · impots.gouv.fr