Investissement locatif : comment financer votre projet
Par Arthur Thiele · Mis à jour le 28 octobre 2026
Un investissement locatif consiste à acheter un logement pour le mettre en location. La banque étudie son financement comme tout prêt immobilier : selon l'ANIL, l'offre de prêt tient compte du type de bien, de vos revenus et de votre apport personnel.
En octobre 2026, deux limites encadrent ce prêt, d'après service-public.gouv.fr : un taux d'endettement de 35 % au plus, assurances de crédit comprises, et une durée de 25 ans au plus, en général. Notre simulation, gratuite et sans compte à créer, vous aide à chiffrer votre projet.
Comment la banque étudie un investissement locatif
La banque vérifie d'abord votre capacité à rembourser. Elle calcule votre taux d'endettement : la part de toutes vos mensualités de crédits et d'assurances de crédit dans votre revenu mensuel. Selon service-public.gouv.fr, il ne doit pas dépasser 35 %.
- Revenus et charges : selon l'ANIL, le calcul part des entrées d'argent (salaire, primes, revenus locatifs éventuels) moins les sorties (impôts, charges, assurances).
- Crédits en cours : leurs mensualités s'ajoutent à la nouvelle.
- Apport et type de bien : l'offre de prêt en tient compte.
- Durée : 25 ans au plus en général.
Ces critères, 35 % et 25 ans, viennent des normes du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), rappelées par la Banque de France. Pour savoir quel montant ils vous laissent, calculez votre capacité d'emprunt.
Les loyers attendus : une aide, pas une garantie
Les loyers futurs peuvent entrer dans le calcul, puisque l'ANIL range les revenus locatifs parmi les entrées d'argent. La part retenue relève de l'analyse de chaque banque.
Bon à savoir : si vous comptez sur les loyers pour rembourser, l'ANIL vous invite à vérifier que vos autres revenus suffisent à faire face aux échéances. Sans locataire (on parle de vacance locative), le crédit et les charges restent à payer.
La marge de 20 % prévue pour les dossiers atypiques
Selon la Banque de France, 20 % des nouveaux prêts accordés peuvent déroger aux normes du HCSF, une marge réajustée en juin 2023. Le HCSF a souhaité qu'elle profite d'abord aux primo-accédants (qui deviennent propriétaires pour la première fois) et aux ménages qui achètent leur résidence principale.
Ce que dit la Banque de France : ces dérogations sont « destinées à servir des dossiers atypiques, par exemple pour des ménages aisés désirant réaliser un investissement locatif ».
Une dérogation reste un choix de la banque, jamais un droit. Selon l'ACPR, qui supervise les banques, les prêts pour un achat locatif ne représentaient plus que 12,0 % des crédits à l'habitat accordés en 2025 (3 points de moins sur un an).
Apport, frais et durée : bâtir le plan de financement
Le plan de financement additionne le coût complet de l'opération, puis le partage entre votre apport et le prêt. Selon l'ANIL, le projet doit tenir compte du coût de l'achat et des éventuels travaux, mais aussi de la rentabilité de la location et de la fiscalité applicable.
| Poste | Ce qu'il couvre | À savoir |
|---|---|---|
| Prix d'achat et travaux | Le logement et sa rénovation éventuelle | Le premier poste du budget |
| Frais de notaire | Les frais d'acquisition réglés à l'achat | Estimez vos frais de notaire |
| Frais du prêt | Garantie et frais de dossier | Le TAEG (taux annuel effectif global) les intègre avec les intérêts |
| Assurance emprunteur | La couverture du prêt | Généralement exigée, pas forcément celle de la banque |
L'apport réduit la somme à emprunter.
La durée dépend de votre projet. Selon l'ANIL, plus elle est longue, plus l'amortissement est lent et plus les intérêts sont élevés : une mensualité plus basse se paie par un coût total plus haut.
Si vous achetez à plusieurs par une société civile immobilière, voyez notre page sur l'investissement locatif en SCI.
Exemple : votre budget si le logement reste vide
Montants d'hypothèse, choisis pour l'exemple, sans autre crédit en cours ni taux de marché.
| Hypothèse ou résultat | Montant |
|---|---|
| Revenus nets du foyer | 4 000 € par mois |
| Nouvelle mensualité, assurance comprise | 900 € par mois |
| Loyer attendu | 700 € par mois |
| Part des revenus prise par la mensualité, sans les loyers | 22,5 % (900 / 4 000) |
| Mensualités à payer pendant trois mois sans locataire | 2 700 € (3 × 900) |
La mensualité reste sous la limite de 35 %, même sans les loyers. Mais pendant trois mois de vacance, vous payez 2 700 € de mensualités sans loyer, plus les charges, et votre loyer annuel perd trois mois de recettes. Notre conseil : gardez une réserve pour les mois sans locataire.
Location nue ou meublée : ce que la fiscalité change à votre financement
Le type de location fixe l'imposition des loyers, et donc le traitement des intérêts du prêt. Selon impots.gouv.fr, la location vide (dite nue) relève des revenus fonciers ; les revenus d'une location meublée relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
- Location vide au régime réel : avec la déclaration n° 2044, vous déduisez de vos revenus fonciers les intérêts et les frais d'emprunt.
- Location vide au micro-foncier : en 2026, il s'applique si vos loyers bruts ne dépassent pas 15 000 € par an pour le foyer fiscal. L'abattement forfaitaire de 30 %, retiré automatiquement des loyers déclarés, est réputé couvrir toutes les charges.
Pour votre cas particulier, consultez un professionnel (expert-comptable, notaire, conseiller fiscal).
Les dispositifs fiscaux en 2026
Selon service-public.gouv.fr, l'avantage dépend de la date de votre investissement. Les repères en octobre 2026 :
| Dispositif | Avantage | Logement | Période |
|---|---|---|---|
| Relance logement (Jeanbrun) | Déduction des revenus fonciers | Neuf ou ancien avec gros travaux, en bâtiment collectif, loué nu 9 ans en résidence principale | Du 21 février 2026 au 31 décembre 2028 |
| Denormandie | Réduction d'impôt | Dans un quartier ancien dégradé, travaux d'au moins 25 % du coût total | Jusqu'au 31 décembre 2027 |
| Pinel | Fermé aux nouveaux investissements | Sans objet | Depuis le 1er janvier 2025 |
Jeanbrun n'ouvre pas droit à une réduction d'impôt, contrairement à Denormandie et à Loc'Avantages, précise service-public.gouv.fr. Il pourrait changer : un projet de loi, en discussion au Parlement en octobre 2026, prévoit d'assouplir ses conditions d'accès. Service-public.gouv.fr mettra sa fiche à jour après l'adoption de la loi et sa publication au Journal officiel.
Attention : l'ANIL met en garde contre l'achat d'un logement à un prix surestimé, sous prétexte d'une réduction d'impôt. Ce type d'avantage impose aussi de louer sous conditions (loyers et ressources du locataire plafonnés) pendant plusieurs années.
Le détail figure sur notre page consacrée à l'investissement locatif défiscalisé.
Les risques à mesurer avant de signer
Selon l'ANIL, la rentabilité dépend avant tout du prix d'achat du logement et du loyer. La Banque de France constate que ce type d'achat reste freiné par sa faible rentabilité, notamment en zone tendue, là où la demande de logements dépasse l'offre. Un investissement immobilier locatif se juge sur le long terme, au regard de vos objectifs et de votre budget.
- Les mois sans loyer : vacance entre deux locataires, retards ou impayés.
- Les charges du propriétaire : réparations, copropriété, gestion, assurances et taxe foncière s'ajoutent au prix d'acquisition.
- Le marché local : d'une ville à l'autre, les loyers varient. L'ANIL conseille de proposer un loyer au niveau de ceux pratiqués dans le quartier.
Un crédit immobilier vous engage pendant toute sa durée, que le logement soit loué ou non. N'empruntez pas au-delà de ce que votre budget supporte sans les loyers.
Questions fréquentes sur l'investissement locatif
Combien faut-il investir pour gagner 1 000 € par mois ?
Aucun montant ne garantit 1 000 € par mois. Le résultat dépend du prix d'achat, du loyer, des charges, de l'impôt, du coût du crédit et des mois sans locataire. Partez plutôt de votre capacité à rembourser : notre simulation vous aide à la chiffrer.
Les loyers comptent-ils dans le taux d'endettement ?
Ils peuvent entrer dans le calcul, d'après l'ANIL, mais la part retenue dépend de la banque. En octobre 2026, selon service-public.gouv.fr, le taux d'endettement (assurances de crédit comprises) ne doit pas dépasser 35 %. Ce plafond vaut pour l'ensemble de vos crédits.
Peut-on acheter pour louer sans apport ?
La banque en décide au cas par cas : selon l'ANIL, son offre tient compte de votre apport, de vos revenus et du type de bien. Sans apport, le prêt doit aussi couvrir les frais d'achat, et la somme à emprunter augmente d'autant.
Sur quelle durée emprunter ?
En général, un prêt immobilier ne dépasse pas 25 ans, selon service-public.gouv.fr, et la durée dépend de votre projet. Une durée longue baisse la mensualité ; d'après l'ANIL, elle ralentit aussi l'amortissement et augmente le montant des intérêts.
Les intérêts d'emprunt sont-ils déductibles des loyers ?
Oui, en location vide au régime réel : selon impots.gouv.fr, ils se déduisent des revenus fonciers, avec les frais d'emprunt. En 2026, au micro-foncier, l'abattement forfaitaire de 30 % est réputé couvrir toutes les charges : les intérêts ne s'y ajoutent pas.
Simuler le financement de votre investissement locatif
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Proprimo est une marque de Moneybounce, courtier immatriculé à l'ORIAS sous le numéro 20005562. La simulation et le rappel par l'équipe sont gratuits ; l'accompagnement par un courtier est payant.
Sources : service-public.gouv.fr, « Investissement locatif : quels sont les dispositifs ? » · ANIL, « Investissement locatif : précautions et vérifications » · Banque de France · ACPR · impots.gouv.fr