Calculer votre taux d'endettement : calculateur et règle des 35 %

Comment calculer votre taux d'endettement ?

Pour calculer le taux d'endettement, additionnez toutes vos mensualités de crédits et la cotisation d'assurance emprunteur, divisez ce total par vos revenus mensuels, puis multipliez par 100. Le résultat est un pourcentage. C'est lui que la banque compare au plafond de 35 % avant d'accorder un prêt immobilier.

1. Additionnez vos revenus mensuels. Retenez les revenus réguliers du foyer, ceux de chaque emprunteur si vous achetez à deux.
2. Additionnez vos mensualités de crédits. Prêt auto, crédit à la consommation, prêt immobilier déjà en cours : chaque mensualité compte.
3. Ajoutez le futur prêt et son assurance. La mensualité du crédit demandé et la cotisation d'assurance entrent toutes deux dans le calcul.
4. Divisez, puis multipliez par 100. Le total des charges divisé par les revenus, multiplié par 100, donne votre taux d'endettement en pourcentage.

La formule du taux d'endettement tient en une ligne :

Taux d'endettement = (mensualités de crédits + assurance emprunteur) ÷ revenus mensuels × 100

Exemple de calcul : les montants du tableau sont des chiffres ronds choisis pour l'illustration. Ils ne décrivent ni une offre de prêt, ni un taux du marché.

Le calcul donne 900 ÷ 3 000 × 100, soit un taux d'endettement de 30 %. Ce ménage reste sous le seuil, avec la petite marge indiquée sur la dernière ligne.

Quels revenus et quelles charges retenir ?

Selon service-public.gouv.fr, seules les mensualités de crédits et les assurances de crédit entrent dans les charges, rapportées au revenu mensuel. Voici le détail de ce qui est pris en compte.

Côté charges :

• Crédits en cours : chaque mensualité, quel que soit le type de prêt.
• Futur crédit immobilier : sa mensualité, celle que la banque étudie.
• Assurance emprunteur : la cotisation de chaque prêt assuré, souvent oubliée dans les calculs rapides.

Côté revenus :

• Revenus réguliers : les salaires et revenus perçus chaque mois par le ou les emprunteurs.
• Revenus variables : primes, revenus d'indépendant, loyers perçus. Chaque banque les apprécie à sa façon, ce qui explique qu'un même dossier n'obtienne pas le même taux d'endettement d'une banque à l'autre.

Quel est le taux d'endettement maximum pour un prêt immobilier ?

Le taux d'endettement maximum est de 35 % des revenus, assurance emprunteur comprise, et la durée du prêt est limitée à 25 ans. Ces deux limites forment la norme du HCSF (Haut Conseil de stabilité financière), qui encadre l'octroi des crédits à l'habitat. Elles s'appliquent toujours en octobre 2026.

Ce que dit service-public.gouv.fr : avant de vous prêter, la banque « doit vérifier que votre taux d'endettement (part de l'ensemble de vos mensualités de crédits et assurances de crédit dans votre revenu mensuel) n'est pas supérieur à 35 % ».

La Banque de France parle plutôt de « taux d'effort » : les mensualités de remboursement et les intérêts rapportés au revenu disponible. Service-public.gouv.fr emploie les deux expressions pour le même plafond de 35 %. Les règles se lisent ainsi :

Les dérogations : quand la banque peut dépasser 35 %

Une banque peut accorder un prêt au-delà de 35 % ou de 25 ans, mais dans une enveloppe limitée. Selon la Banque de France, les banques disposent d'une flexibilité totale de 20 % de leur production sur ces deux paramètres. Le HCSF en a réservé la plus grande part, et prévoit un cas à part pour les travaux.

• Résidence principale : 70 % de la flexibilité lui sont réservés, soit 14 % de la production totale de prêts.
• Primo-accédants : à l'intérieur de cette part, 30 % de la flexibilité, soit 6 % de la production totale, vont aux primo-accédants, c'est-à-dire aux personnes qui achètent leur premier logement.
• Travaux : le HCSF a abaissé à 10 % (au lieu de 25 %) le seuil de travaux qui ouvre la possibilité d'un différé de remboursement pouvant aller jusqu'à deux ans. Un différé est une période, au début du prêt, pendant laquelle vous ne remboursez pas encore le capital.

Un taux d'endettement au-delà de 35 % reste une exception, étudiée dossier par dossier. Il n'est jamais acquis.

33 % ou 35 % : pourquoi deux chiffres circulent ?

Le chiffre de 33 % est un ancien repère du taux d'endettement.

En 1997, une étude de l'ANIL (Agence nationale pour l'information sur le logement) considérait comme surendettés les accédants dont le taux d'effort dépassait 33 % des ressources. La règle qui s'applique en octobre 2026 est celle du HCSF : 35 %, assurance comprise.

Pour calculer les 33 %, la méthode reste la même. Seul le seuil de comparaison change. L'étude de l'ANIL s'en servait pour repérer le surendettement, c'est-à-dire la situation d'un ménage qui ne peut plus faire face à ses dettes. La norme du HCSF, selon la Banque de France, vise à mettre fin à la dérive des durées de prêt et des taux d'effort.

Combien de prêts dépassent 35 % aujourd'hui ?

Dans son étude sur le financement de l'habitat en 2025, l'ACPR (Autorité de contrôle prudentiel et de résolution, adossée à la Banque de France) constate que la part des prêts au-delà de 35 % « reste contenue ».

Dans un rapport de 2026, certains membres du CCSF (Comité consultatif du secteur financier) appellent à réévaluer régulièrement les normes du HCSF. Aucun changement de la règle n'y est annoncé à la date de notre lecture, le 27 octobre 2026.

Reste à vivre et capacité d'emprunt

Le taux d'endettement ne dit pas tout. À 35 %, un ménage aux revenus modestes et un ménage aisé ne gardent pas la même somme pour vivre. C'est ce que mesure le reste à vivre : ce qui reste chaque mois une fois les mensualités payées. La banque regarde les deux.

Votre capacité d'emprunt découle de votre taux d'endettement maximum. La mensualité maximale, la durée et le taux d'intérêt donnent ensemble le montant que vous pouvez emprunter. Pour passer de votre taux à un montant, utilisez notre outil de capacité d'emprunt.

Bon à savoir : à mensualité égale, une durée plus longue permet d'emprunter davantage, mais le crédit coûte plus cher au total. Et la norme du HCSF plafonne cette durée à 25 ans, hors dérogation.

Que faire si votre taux dépasse 35 % ?

Si votre taux d'endettement dépasse 35 %, deux voies existent : baisser la mensualité du futur prêt, ou réduire vos autres charges de crédit. Plusieurs leviers le permettent, aucun n'est garanti, et la plupart ont une contrepartie. Avant de déposer votre dossier, refaites le calcul avec chaque piste pour voir laquelle vous ramène sous le seuil.

• Allonger la durée : dans la limite de 25 ans, la mensualité baisse.
• Emprunter moins : un apport plus élevé ou un projet revu réduit la somme à rembourser.
• Solder un petit crédit : rembourser un prêt auto ou un crédit à la consommation libère sa mensualité.
• Revoir l'assurance emprunteur : sa cotisation entre dans le calcul, et comparer les offres peut alléger la charge mensuelle.
• Regrouper ses crédits : un rachat de crédit peut réduire la mensualité totale, en contrepartie d'une durée plus longue et d'un coût total souvent plus élevé.

Un point compte plus que le seuil lui-même : un crédit immobilier vous engage sur de longues années et doit être remboursé jusqu'au bout. Notre conseil : visez une mensualité que vous pourrez tenir même si vos revenus baissent, plutôt que le maximum accepté par la banque.

Questions fréquentes

Comment sont calculés les 35 % d'endettement ?

On divise l'ensemble des mensualités de crédits, assurance emprunteur comprise, par les revenus mensuels, puis on multiplie par 100. Si le résultat dépasse 35 %, le dossier sort de la norme du HCSF. Il ne peut alors passer que dans l'enveloppe de flexibilité de la banque.

L'assurance emprunteur compte-t-elle dans le taux d'endettement ?

Oui. Service-public.gouv.fr inclut les assurances de crédit dans le calcul, au même titre que les mensualités. L'oublier donne un taux trop bas et une impression de marge qui n'existe pas. Notre calculateur l'ajoute donc toujours aux mensualités.

Quel taux d'endettement est acceptable ?

Jusqu'à 35 %, assurance comprise, votre taux respecte la norme du HCSF. Ce seuil n'est pas un objectif : en 2025, le taux d'effort moyen des nouveaux prêts était de 30,4 % selon l'ACPR. Le bon niveau est celui qui vous laisse un reste à vivre confortable.

Une banque peut-elle prêter au-delà de 35 % ?

Oui, dans une limite. Selon la Banque de France, les banques disposent d'une flexibilité de 20 % de leur production, en grande partie réservée à l'achat d'une résidence principale, notamment par des primo-accédants. D'après l'ACPR, 16,2 % des prêts dépassaient ce taux d'endettement en 2025.

Quel salaire pour emprunter 200 000 euros ?

Il n'existe pas de salaire unique pour emprunter 200 000 euros : tout dépend du taux d'intérêt, de la durée et de vos autres crédits. La règle reste la même : l'ensemble de vos mensualités, assurance comprise, ne doit pas dépasser 35 % de vos revenus. Notre outil de capacité d'emprunt fait ce calcul avec vos propres chiffres.

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Sources : service-public.gouv.fr (obtenir un crédit immobilier) · Banque de France (normes du HCSF et leurs flexibilités, rapport du CCSF 2026) · ACPR (le financement de l'habitat en 2025) · ANIL (étude de 1997). Pages lues le 27 octobre 2026.