Frais de notaire : calcul et simulation en 2026

Pour simuler les frais de notaire, quatre informations suffisent.

1. Le prix d'achat : le prix de vente du bien, sans les frais.
2. Ancien ou neuf : un logement neuf a moins de 5 ans et s'achète auprès d'un professionnel.
3. Le département : le taux du droit départemental varie d'un département à l'autre.
4. Votre situation : cochez la case si vous êtes primo-accédant (première propriété) et achetez votre résidence principale.

Le calculateur détaille les frais de notaire poste par poste, en euros et en pourcentage du prix. Cette simulation des frais de notaire donne un minimum : les débours et les formalités hors forfait s'y ajoutent, à demander à votre notaire.

Que comprennent les frais ?

Selon service-public.gouv.fr, ces frais comprennent les émoluments, les honoraires, les débours, les droits et taxes. Lors d'un achat immobilier, la part la plus lourde revient aux impôts, que le notaire collecte puis reverse. Sa rémunération, les émoluments, est fixée par la loi selon un barème.

Comment calculer les frais dans l'ancien ?

Pour une estimation des frais de notaire, le calcul part toujours du prix d'achat. Dans l'ancien, en octobre 2026, impots.gouv.fr liste un droit départemental de 1,20 % à 4,50 % du prix (jusqu'à 5 % depuis 2025), une taxe communale de 1,20 %, des frais d'assiette de 2,37 % du droit départemental et la contribution de sécurité immobilière. S'ajoutent les émoluments et les formalités.

Exemple de calcul : un logement ancien à 200 000 €, dans un département au taux de 4,50 %.

Ce total représente 7,31 % du prix. Les droits de mutation pèsent à eux seuls 11 613,30 €, soit le taux de 5,80665 % calculé par les notaires de France pour une taxe départementale de 4,50 %.

Le barème des émoluments du notaire

La rémunération du notaire pour une vente suit un barème proportionnel, fixé par l'article A444-91 du Code de commerce. Chaque taux s'applique à la seule partie du prix comprise dans sa tranche.

Pour un appartement à 200 000 €, service-public.gouv.fr chiffre ainsi les émoluments à 1 995,25 € HT, soit 2 394,30 € TTC. Ce barème, vérifié le 5 août 2026, vaut en métropole et diffère outre-mer.

Selon service-public.gouv.fr, le notaire peut, à certaines conditions, accorder une remise sur ses émoluments ; elle doit profiter à tous ses clients de la même manière. Notre calculateur ne l'applique pas.

Frais de notaire par département : la hausse de 0,5 point depuis 2025

Les départements fixent leur droit départemental. En principe de 3,80 %, il peut aller de 1,20 % à 4,50 %, selon collectivites-locales.gouv.fr. La loi de finances pour 2025 leur permet d'aller jusqu'à 5 %, pendant trois ans.

Ce que dit le BOFiP (Bulletin officiel des finances publiques) : les conseils départementaux « peuvent relever le taux de la taxe de publicité foncière ou du droit d'enregistrement [...] au-delà de 4,50 % et dans la limite de 5 % pour les actes passés et les conventions conclues entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028 » (BOI-ENR-DMTOI-10-20, juin 2026).

Sur notre exemple à 200 000 €, un département à 5 % porte le droit départemental à 10 000 € et les frais d'assiette à 237 €. Les droits atteignent 12 637 €, soit le taux de 6,3185 % calculé par les notaires de France. Le total passe à 15 638,80 € : 1 023,70 € de plus.

Cette hausse est temporaire. À compter du 1er avril 2028, le taux de ces départements redeviendra celui en vigueur le 31 janvier 2025, précise le BOFiP.

Primo-accédants : la hausse ne s'applique pas

Le nouveau taux ne s'applique pas à votre première propriété, si elle devient votre résidence principale. Les conditions du BOFiP :

• Première propriété : ne pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des deux années précédant l'achat.
• Résidence principale : le logement acheté doit le devenir.
• Sans condition de ressources : ni plafond de revenus, ni mode de financement imposé.
• Pleine propriété : l'achat porte sur la pleine propriété du bien.

Dans le calculateur, cochez la case « primo-accédant, résidence principale » : la hausse n'est alors pas comptée.

Pourquoi les frais sont-ils plus bas dans le neuf ?

Parce que les droits de mutation y sont réduits. En octobre 2026, selon impots.gouv.fr, à l'achat d'un bien neuf, vous payez pour l'essentiel la TVA, de 20 % dans la majorité des cas, et des droits au taux réduit de 0,71 %. Notre calculateur n'ajoute pas cette TVA : elle porte sur le prix.

Les notaires de France précisent que ce taux réduit vaut quand le bien est acheté auprès d'un professionnel. La contribution de sécurité immobilière reste due, au taux de 0,10 %.

L'écart vient des seuls droits de mutation.

Qui paie les frais lors d'une vente ?

L'acheteur, en principe. Selon service-public.gouv.fr, les frais d'actes notariés sont à la charge de l'acheteur, mais le vendeur et l'acheteur peuvent en décider autrement. Le jour de la signature, l'acheteur paie l'intégralité du prix et des frais.

• Le vendeur : il fournit le dossier de diagnostics techniques, annexé à l'acte de vente.
• Deux notaires : un pour chaque partie, le montant des frais reste le même.

Après une séparation, racheter la part de l'autre (le rachat de soulte) obéit à d'autres règles.

Intégrer les frais à votre budget d'achat

Estimer les frais de notaire dès la recherche du bien évite une mauvaise surprise : ils s'ajoutent au prix et se paient le jour de l'acte. Le prêt, lui, se rembourse sur des années : notre outil de capacité d'emprunt vous aide à emprunter selon vos moyens.

Notre conseil : faites le calcul avec le prix que vous comptez proposer, pas avec le prix affiché. Les droits de mutation sont un pourcentage du prix : une négociation réussie fait aussi baisser les frais.

Questions fréquentes

Comment calculer les frais de notaire pour un achat immobilier ?

Additionnez quatre postes : les droits de mutation, qui dépendent du département, les émoluments du notaire selon le barème, le forfait de formalités et la contribution de sécurité immobilière. Notre calculateur fait l'addition pour vous, hors débours.

Qui paie : l'acheteur ou le vendeur ?

C'est l'acheteur qui règle les frais d'actes notariés, sauf accord contraire entre les deux parties, d'après service-public.gouv.fr. Avoir deux notaires, un par partie, ne change rien au montant total.

Les départements peuvent-ils augmenter ces frais ?

Oui, leur taux plafond passe de 4,50 % à 5 %, pour les actes signés du 1er avril 2025 au 31 mars 2028. Le BOFiP exclut de cette hausse le primo-accédant qui achète sa résidence principale.

Les émoluments du notaire sont-ils négociables ?

Leur tarif est réglementé par un barème. Une remise reste possible à certaines conditions, la même pour tous les clients du notaire. Les droits de mutation, eux, sont des impôts : aucune négociation possible.

Que représente la contribution de sécurité immobilière ?

Une taxe due à l'État lors de l'achat : 0,10 % du prix, au minimum 15 €, selon les notaires de France. Sur un logement à 200 000 €, elle représente 200 €, et notre calculateur l'ajoute à vos frais.

Passer du calcul à votre plan de financement

Vos frais estimés, reste à financer l'ensemble. Simuler mon prêt : la simulation est gratuite et ne demande pas de créer de compte. Si vous cochez la case de consentement, l'équipe de Moneybounce vous rappelle. L'accompagnement par un courtier est payant.

Moneybounce, qui exploite la marque Proprimo, est un courtier immatriculé à l'ORIAS sous le numéro 20005562.

Sources : impots.gouv.fr, achat dans l'ancien · service-public.gouv.fr, frais de notaire · BOFiP, BOI-ENR-DMTOI-10-20 · notaires.fr, frais d'acquisition