Investissement locatif défiscalisé : les dispositifs ouverts et leur effet sur votre prêt

Un investissement locatif défiscalisé repose, au 28 octobre 2026, sur trois dispositifs ouverts aux nouveaux investisseurs : Relance logement, dit Jeanbrun, jusqu'au 31 décembre 2028, puis Denormandie et Loc'Avantages, jusqu'au 31 décembre 2027. Le Malraux et le déficit foncier complètent la liste. La loi Pinel, elle, ne peut plus être souscrite depuis le 1er janvier 2025, selon Service Public.

Chaque dispositif impose ses conditions : un type de logement, un montant de travaux, un engagement de location, parfois un régime fiscal. Ces conditions pèsent directement sur votre prêt. Nous les reprenons une à une, avec ce qu'elles changent au financement de votre investissement locatif.

En matière de défiscalisation, investissement locatif neuf et ancien n'ouvrent pas les mêmes dispositifs : le Denormandie ne vise que l'ancien, et le Jeanbrun applique un taux différent à chacun.

Quels dispositifs d'investissement locatif défiscalisé sont ouverts en 2026 ?

En octobre 2026, trois dispositifs de défiscalisation restent ouverts aux nouveaux investisseurs : Jeanbrun, Denormandie et Loc'Avantages. Le Malraux et le déficit foncier s'y ajoutent pour un immeuble à restaurer ou un logement à rénover. Le Pinel, Louer abordable et le Duflot ne peuvent plus être souscrits, d'après Service Public.

Bon à savoir : le projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement, discuté au Parlement, prévoit d'assouplir les conditions d'accès au dispositif Jeanbrun. Service Public mettra sa fiche à jour après l'adoption de la loi. Les règles ci-dessous sont celles en vigueur au 28 octobre 2026.

Réduction ou déduction d'impôt : quelle différence pour votre budget ?

Une réduction d'impôt diminue directement l'impôt que vous devez. Une déduction diminue le revenu sur lequel l'impôt est calculé : son effet dépend donc de votre taux d'imposition. Denormandie, Loc'Avantages et Malraux donnent une réduction. Jeanbrun et le déficit foncier donnent une déduction.

• Réduction d'impôt : elle peut entrer dans le plafonnement global des avantages fiscaux, comme la réduction Denormandie. Pour l'imposition 2026 de vos revenus de 2025, ces avantages ne peuvent pas réduire votre impôt de plus de 10 000 €, selon Service Public.
• Déduction des revenus fonciers : les revenus fonciers sont les loyers d'un logement loué vide, soumis à l'impôt sur le revenu. L'amortissement Jeanbrun se déduit de ces loyers et n'est pas pris en compte dans le plafonnement global.
• Déclaration : un investissement ouvrant droit à une réduction se déclare sur l'annexe 2042-RICI de votre déclaration de revenus, d'après impots.gouv.fr.

Relance logement (Jeanbrun) : ce qu'il change à votre prêt

Le dispositif Relance logement, aussi appelé Jeanbrun, vient de la loi de finances pour 2026. Il vous permet de déduire chaque année de vos loyers une part du prix d'achat du logement. Il est ouvert à tous, sans condition de ressources, pour un investissement réalisé entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.

Depuis la fin du Pinel, c'est le dispositif à regarder en premier pour un investissement locatif neuf : défiscalisation et prêt se préparent ensemble.

Les conditions à remplir

• Le logement : situé en France, dans un bâtiment d'habitation collectif.
• Neuf ou ancien : neuf ou acheté en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement, c'est-à-dire sur plan), ou ancien avec des travaux d'amélioration d'au moins 30 % du prix d'acquisition qui aboutissent à une réhabilitation lourde (diagnostic de performance énergétique, ou DPE, classé A ou B).
• La location : un logement loué nu, comme résidence principale du locataire, pendant 9 ans.
• Le locataire : ni membre de votre foyer fiscal, ni parent ou allié proche.
• Les plafonds : loyer et ressources du locataire plafonnés, selon le niveau choisi (intermédiaire, social ou très social).

Comment se calcule l'amortissement

L'amortissement est la part du prix du logement que vous déduisez chaque année de vos loyers. Il se calcule sur le prix d'acquisition net de frais, après déduction du terrain, estimé forfaitairement à 20 %. La base peut donc atteindre 80 % du prix.

Le taux dépend du niveau de loyer. Dans le neuf, il est de 3,5 % en location intermédiaire, de 4,5 % en location sociale et de 5,5 % en location très sociale. Dans l'ancien, l'ANIL indique 3 % en location intermédiaire.

Le total déduit ne peut pas dépasser 8 000 € par an et par foyer fiscal. Ce plafond est majoré de 2 000 € en location sociale, ou de 4 000 € en location très sociale, quand la moitié au moins des loyers des logements amortis en relève.

Ces 5 600 € se déduisent chaque année de vos revenus fonciers, sous le plafond de 8 000 €. Ce n'est pas une économie d'impôt : le gain réel dépend de vos loyers, de vos charges et de votre taux d'imposition.

Ce que le régime réel change pour vos intérêts d'emprunt

Le Jeanbrun impose le régime réel : le micro-foncier, avec son abattement forfaitaire, est exclu. Au régime réel, vous déduisez vos charges pour leur montant exact, et les intérêts d'emprunt en font partie. Les intérêts de votre crédit viennent donc réduire votre revenu foncier.

Si vos charges et l'amortissement dépassent vos loyers, vous constatez un déficit foncier, imputable dans les conditions de droit commun (voir plus bas). L'option se prend sur la déclaration de revenus, avec l'engagement de location joint. Elle est irrévocable pour le logement concerné. Le Jeanbrun ne se cumule pas avec le Denormandie sur un même logement.

Attention : si vous ne respectez pas un engagement (durée de location, niveau de loyer, vente anticipée), les amortissements déduits sont réintégrés dans votre revenu foncier de l'année de la remise en cause. À la revente, le prix d'achat retenu pour la plus-value est diminué des amortissements déduits : la plus-value imposable est donc plus forte. Tenez-en compte si la revente doit solder votre prêt.

Denormandie : financer l'achat et au moins 25 % de travaux

La loi Denormandie accorde une réduction d'impôt pour l'achat d'un logement ancien à rénover dans une commune éligible : commune labellisée Cœur de ville, commune engagée dans une opération de revitalisation de territoire (ORT), ou commune où l'habitat a fortement besoin d'être réhabilité. Elle couvre les opérations réalisées jusqu'au 31 décembre 2027.

La réduction se calcule sur un coût plafonné à 300 000 € et à 5 500 € par m² de surface habitable, selon Service Public.

Côté financement, la règle qui compte est celle des travaux : ils doivent représenter au moins 25 % du coût total de l'opération. Pour une opération de 160 000 € au total, cela fait au moins 40 000 € de travaux (exemple de calcul). Votre prêt doit donc couvrir l'achat et le montant des travaux, chiffré sur devis.

Le calendrier est serré. Les travaux doivent être terminés au plus tard le 31 décembre de la 2e année suivant l'achat, et la mise en location intervenir au plus tard 1 an après. Pendant le chantier, le logement ne rapporte aucun loyer.

Un différé de remboursement, période pendant laquelle vous remboursez peu ou pas de capital, peut aider. Selon la Banque de France, le HCSF (Haut Conseil de stabilité financière) a abaissé à 10 % le seuil de travaux qui ouvre la possibilité d'un différé pouvant aller jusqu'à deux ans. Vérifiez d'abord votre capacité d'emprunt, travaux inclus.

Loc'Avantages : un avantage calculé sur les loyers

Loc'Avantages ne dépend pas d'un achat : il récompense une location à loyer réduit. Vous signez une convention avec l'Anah (Agence nationale de l'habitat), dont la demande doit être enregistrée au plus tard le 31 décembre 2027, puis vous louez le logement vide, en résidence principale, pendant 6 ans.

• Le taux : la réduction se calcule sur les loyers bruts, de 15 % en location intermédiaire sans intermédiation locative à 65 % en location très sociale.
• L'intermédiation locative : la gestion confiée à un intermédiaire social, comme une association agréée. Elle est obligatoire pour le niveau très social.
• Le logement : récent ou ancien, avec ou sans travaux.
• Le cumul : impossible avec un autre régime d'incitation fiscale.

Pour votre prêt, le point clé est le loyer : plafonné, il couvre une part plus faible de la mensualité qu'un loyer libre. Votre budget doit absorber cet écart sans compter sur la réduction d'impôt.

Malraux et déficit foncier : quand les travaux portent l'avantage

Ces deux régimes récompensent les travaux plutôt que l'achat. Le Malraux vise la restauration d'un immeuble situé en zone protégée. Le déficit foncier s'applique à tout logement loué vide, au régime réel, quand les charges dépassent les loyers.

Le Malraux, pour restaurer en site patrimonial

La loi Malraux donne une réduction d'impôt sur les dépenses de restauration d'un immeuble situé en site patrimonial remarquable, selon impots.gouv.fr. Le taux est de 30 % quand ce site dispose d'un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé, et de 22 % sans PSMV approuvé. Les dépenses retenues sont plafonnées à 400 000 € sur quatre années consécutives.

Le logement doit être loué nu pendant 9 ans, dans les 12 mois qui suivent la fin des travaux. Ici, c'est le financement des travaux qu'il faut préparer avec la banque.

Le déficit foncier, au régime réel

Au régime réel, si vos charges dépassent vos loyers, la part du déficit hors intérêts d'emprunt se déduit de votre revenu global (l'ensemble de vos revenus imposables) dans la limite de 10 700 €. La limite passe à 21 400 € pour des travaux de rénovation énergétique qui font passer le logement d'une classe E, F ou G à A, B, C ou D, au plus tard le 31 décembre 2027.

La part liée aux intérêts d'emprunt, et ce qui dépasse la limite, se reportent sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes. Le logement doit rester loué pendant les 3 ans qui suivent l'année de la déduction. Sinon, elle est remise en cause.

Bon à savoir : jusqu'à 15 000 € de revenus fonciers, vous relevez du micro-foncier, avec un abattement de 30 % qui couvre déjà vos intérêts d'emprunt. Choisir le régime réel vous engage pendant 3 ans.

Comment la banque regarde un investissement défiscalisé

La banque applique à un investissement immobilier défiscalisé les règles de tout crédit à l'habitat. Selon la Banque de France, les normes du HCSF limitent à 35 % le taux d'effort (la part de vos revenus consacrée au remboursement) et à 25 ans la durée des crédits.

Les banques peuvent déroger à ces normes pour 20 % de leurs nouveaux prêts, mais 70 % de cette marge est réservée à l'achat d'une résidence principale. La place laissée aux autres projets, dont l'investissement locatif, est donc étroite. Calculez votre taux d'endettement avant de choisir un dispositif.

Regardez aussi la durée. L'engagement de location va de 6 à 12 ans selon le dispositif, à comparer à la durée de votre prêt, qui peut aller jusqu'à 25 ans. Une revente avant la fin de l'engagement remet en cause l'avantage. Si vous achetez à plusieurs, l'investissement locatif en SCI pose d'autres questions de financement et de fiscalité.

Notre conseil : construisez votre plan de financement comme si l'avantage fiscal n'existait pas. Si la mensualité tient avec vos revenus et les loyers prévus, l'avantage devient un bonus, et non la condition de l'équilibre.

Quel dispositif regarder selon votre projet ?

Le bon dispositif dépend d'abord du logement : neuf ou ancien, en immeuble collectif ou non, situé ou non dans une zone éligible. Le tableau ci-dessous donne une première orientation. Il ne remplace pas un conseil fiscal : pour un cas personnel, interrogez un professionnel ou votre service des impôts.

Préparer le financement en 5 étapes

1. Vérifiez l'éligibilité du logement : commune, zone, type d'immeuble, selon le dispositif visé.
2. Chiffrez les travaux sur devis : vérifiez qu'ils atteignent le seuil du dispositif, soit 25 % du coût total pour le Denormandie et 30 % du prix d'acquisition pour le Jeanbrun dans l'ancien.
3. Calculez votre budget : capacité d'emprunt et taux d'endettement, travaux compris, avec des loyers plafonnés si le dispositif l'impose.
4. Simulez le prêt avec les travaux inclus et, si besoin, un différé pendant le chantier.
5. Déclarez l'avantage : sur l'annexe 2042-RICI pour une réduction d'impôt ; pour le Jeanbrun, par une option sur la déclaration de revenus, engagement de location joint.

Questions fréquentes

Peut-on cumuler plusieurs dispositifs de défiscalisation immobilière ?

Pas pour un même logement, dans les cas présentés ici. Le Jeanbrun ne se cumule pas avec le Denormandie pour un même logement, et Loc'Avantages ne se cumule avec aucun autre régime d'incitation fiscale. La réduction Denormandie reste aussi soumise au plafonnement global de 10 000 € pour l'imposition 2026.

Peut-on défiscaliser un investissement locatif sans apport ?

Les conditions des dispositifs fiscaux portent sur le logement, la location et les travaux, pas sur votre apport. Le financement sans apport reste une décision de la banque, sans garantie d'accord. Notre page sur le crédit immobilier sans apport détaille ce que regarde le prêteur.

Et la location meublée (LMNP) ?

La location meublée en loueur non professionnel (LMNP) ne relève pas des dispositifs présentés ici, qui exigent une location vide. Elle suit son propre régime d'imposition. Pour un meublé de longue durée au régime micro, vos intérêts d'emprunt sont compris dans l'abattement forfaitaire de 50 %, selon Service Public ; au régime réel, ils font partie des charges déductibles.

Qui peut bénéficier du dispositif Jeanbrun ?

Tout le monde, sans condition de ressources, d'après Service Public. Vos loyers doivent être imposés dans la catégorie des revenus fonciers, et vous devez être au régime réel. Le logement doit se trouver en France, dans un bâtiment d'habitation collectif, neuf ou ancien avec gros travaux.

Que se passe-t-il si je vends avant la fin de l'engagement ?

L'avantage fiscal est remis en cause. Pour le Jeanbrun, les amortissements déjà déduits sont réintégrés dans votre revenu foncier de l'année de la remise en cause. Avant d'acheter, vérifiez que la durée d'engagement correspond à votre projet et à la durée de remboursement de votre prêt.

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Sources : Service Public, « Investissement locatif : quels sont les dispositifs ? » et fiches liées · impots.gouv.fr, « Immeubles spéciaux » · ANIL, analyse juridique de la loi de finances pour 2026 · Banque de France, « Haut Conseil de stabilité financière : une notoriété inespérée »