Premier achat immobilier : par où commencer ?

Un premier achat immobilier se prépare dans un ordre précis : fixer votre budget, obtenir l'accord de principe d'une banque, chercher le bien, signer le compromis, obtenir votre prêt, puis signer chez le notaire. Le budget dépasse le prix affiché, car les frais de notaire, la garantie du prêt et les frais de dossier s'y ajoutent.

Le statut de primo-accédant ouvre aussi des prêts aidés, comme le PTZ (prêt à taux zéro).

L'essentiel

• Primo-accédant : la condition change selon l'aide visée, par exemple 2 ans sans avoir été propriétaire de votre résidence principale pour le PTZ.
• Étapes : sept, du budget à la signature, et la loi en encadre plusieurs.
• Budget : le prix, les frais d'achat, puis des dépenses qui reviennent chaque mois et chaque année.
• Aides : des prêts aidés, une TVA réduite dans le neuf et des aides locales, toutes sous conditions.

Êtes-vous primo-accédant ?

Vous êtes primo-accédant si vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale durant les 2 années précédant votre demande de prêt : c'est la règle du prêt à taux zéro, selon Service-Public. C'est le cas, le plus souvent, lors de l'achat d'un premier bien immobilier, mais pas seulement : un ancien propriétaire redevenu locataire depuis plus de deux ans peut aussi entrer dans ce cadre.

La condition varie pourtant selon l'avantage que vous visez :

Dans les trois cas, le logement doit devenir votre résidence principale. Pour le PTZ, c'est un logement que vous habitez au moins 8 mois par an (Service-Public).

Le dernier avantage se chiffre. Les droits de mutation, aussi appelés droits d'enregistrement, sont les impôts sur la vente compris dans les frais de notaire. Depuis le 1er avril 2025, les départements peuvent porter leur taxe à 5 %, contre 4,50 % auparavant, pour les actes signés jusqu'au 31 mars 2028.

Dans un département qui l'a fait, le total des droits d'enregistrement passe à 6,3185 % de la valeur du bien, selon les notaires de France, contre 5,80665 % au taux de 4,50 %, que garde le primo-accédant qui achète sa résidence principale. Le BOFiP précise que cet avantage ne dépend ni de vos revenus ni de votre financement.

Les étapes d'un premier achat immobilier

Un achat se déroule en sept étapes, et la loi fixe un délai à plusieurs d'entre elles. Les connaître vous évite de signer trop tôt ou de laisser passer une échéance.

1. Fixez votre budget. Commencez par calculer votre capacité d'emprunt à partir de vos revenus et de vos charges. L'ANIL (Agence nationale pour l'information sur le logement) conseille de tenir compte des revenus qui peuvent changer.
2. Obtenez un accord de principe. Avant de faire une offre sur un bien, l'ANIL recommande de vous assurer que la banque donne son accord de principe sur la faisabilité financière de l'opération.
3. Cherchez et visitez. Choisissez entre un achat immobilier ancien et un achat immobilier neuf : les frais et les aides ne sont pas les mêmes. En copropriété, renseignez-vous sur les charges et sur les travaux prévus dans l'immeuble.
4. Signez le compromis. Cet avant-contrat, compromis ou promesse de vente, se signe avec le vendeur. Vous disposez ensuite de 10 jours calendaires pour vous rétracter, selon Service-Public. Faites-y inscrire une condition suspensive d'obtention de prêt : si votre prêt est refusé, la vente ne se fait pas. Son délai est d'au moins 1 mois.
5. Demandez vos prêts. Présentez votre demande de crédit immobilier à plusieurs banques. Comparez le TAEG (taux annuel effectif global, qui ajoute aux intérêts les frais et l'assurance), pas le seul taux d'intérêt, conseille Service-Public. La banque ne peut pas vous imposer son assurance emprunteur : vous pouvez en choisir une autre.
6. Recevez l'offre de prêt. La banque doit maintenir ses conditions au moins 30 jours calendaires. Vous ne pouvez pas l'accepter avant la fin d'un délai de réflexion de 10 jours calendaires, qui ne peut pas être réduit : vous la renvoyez signée au plus tôt le 11e jour.
7. Signez l'acte chez le notaire. Les fonds sont en général débloqués le jour de la signature. Après un achat dans l'ancien, une formalité suit : la déclaration d'occupation, entre le 1er janvier et le 30 juin suivant l'achat, dans votre espace Finances publiques (impots.gouv.fr).

Attention : les deux délais de 10 jours ne jouent pas dans le même sens. Après le compromis, c'est un droit de rétractation : vous pouvez renoncer à l'achat. Après l'offre de prêt, c'est un délai de réflexion : vous ne pouvez pas accepter l'offre avant qu'il soit écoulé.

Quel budget prévoir pour un premier achat ?

Votre budget, c'est le prix du bien plus les frais d'achat. Service-Public demande d'additionner tous ces coûts pour connaître le montant total de l'opération à financer. Viennent ensuite les dépenses qui reviennent chaque mois et chaque année.

Selon les notaires de France, ces frais sont surtout des impôts. Leur montant dépend du prix, du département et du type de bien, ancien ou neuf, ainsi que de votre statut de primo-accédant dans un département passé à 5 %. Pour estimer vos frais de notaire, utilisez notre calculateur. Les frais d'agence, eux, sont en général payés par le vendeur, rappelle l'ANIL.

Une fois propriétaire, d'autres dépenses reviennent :

• Les mensualités : le remboursement de votre prêt, assurance comprise.
• Les charges de copropriété : l'ANIL conseille de les intégrer à votre budget mensuel.
• La taxe foncière : elle est due par le propriétaire du logement au 1er janvier de l'année, selon Service-Public.

Combien pouvez-vous emprunter ?

Votre crédit immobilier pour un premier achat obéit aux mêmes règles que les autres prêts. En octobre 2026, la banque vérifie que votre taux d'endettement, c'est-à-dire la part de vos revenus consacrée aux mensualités de crédits et d'assurance, ne dépasse pas 35 %. En général, la durée du prêt ne dépasse pas 25 ans, indique Service-Public. Ces limites sont les normes du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), que rappelle la Banque de France.

Bon à savoir : selon la Banque de France, 20 % des nouveaux prêts peuvent déroger à ces normes, et le HCSF a voulu que cette souplesse profite d'abord aux primo-accédants. Elle reste une décision de la banque, dossier par dossier.

Faut-il un apport personnel ?

L'apport personnel est la part de votre épargne que vous mettez dans le projet, selon Service-Public. Aucune règle officielle n'en fixe le montant. Il réduit la somme à emprunter.

Gardez pourtant de quoi payer les frais et faire face à un imprévu, sans vider toute votre épargne. Sans apport, un financement reste parfois possible : voyez notre page crédit immobilier sans apport.

Quelles aides pour un premier achat immobilier ?

En octobre 2026, un primo-accédant peut bénéficier d'aides de l'État et d'autres organismes. Plusieurs prêts aidés peuvent être mobilisés sous conditions, rappelle l'ANIL : le prêt à taux zéro, le prêt accession d'Action Logement et le prêt d'accession sociale. S'y ajoutent une TVA réduite dans le neuf et, selon votre commune, des aides locales.

Le PTZ complète toujours un autre prêt immobilier. Depuis le 1er avril 2025, il finance l'achat d'un logement neuf partout en France, maison comme appartement, et cette extension court jusqu'au 31 décembre 2027, selon Service-Public. Plafonds de revenus, zones et calcul du montant : tout est détaillé sur notre page prêt à taux zéro.

Certaines collectivités locales accordent aussi des aides à l'accession à la propriété. Pour les connaître, contactez votre ADIL, l'agence départementale pour l'information sur le logement : elle vous conseille gratuitement, selon l'ANIL.

Les pièges d'un premier achat

Sept erreurs à éviter, toutes avant la signature chez le notaire :

• Oublier les frais : le prix n'est pas le budget, car frais de notaire, garantie et frais de dossier s'y ajoutent.
• Faire une offre trop tôt : sans accord de principe, vous risquez de vous engager sur un bien que vous ne pourrez pas financer.
• Comparer le mauvais taux : c'est le TAEG, pas le taux d'intérêt, qui met deux offres de prêt sur le même plan.
• Prendre l'assurance sans comparer : la banque ne peut pas vous imposer son assureur.
• Négliger la copropriété : les charges et les travaux à venir pèsent sur votre budget.
• Surestimer le PTZ : il ne finance qu'une partie de l'achat.
• Signer sans condition de prêt : c'est elle qui vous protège si votre prêt est refusé.

Un crédit immobilier vous engage pour de longues années et doit être remboursé. Empruntez ce que votre budget permet de rembourser, pas le maximum qu'une banque accepterait.

Notre conseil : faites une simulation avant vos premières visites. Vous chercherez dans votre budget réel, et vous pourrez répondre au vendeur qui vous interroge sur votre financement.

Questions fréquentes sur le premier achat immobilier

Quelle est la prime pour un primo-accédant ?

Il n'existe pas de prime nationale unique. Le primo-accédant peut bénéficier, sous conditions, de prêts aidés (PTZ, prêt accession d'Action Logement, prêt d'accession sociale) et, dans le neuf, d'une TVA à 5,5 %. Certaines collectivités locales accordent en plus des aides financières : votre ADIL vous dit lesquelles existent près de chez vous.

Quel délai entre l'offre de prêt et la signature ?

Comptez plus de 10 jours. Vous devez respecter un délai de réflexion de 10 jours calendaires avant d'accepter l'offre, et il ne peut pas être réduit. La banque maintient ses conditions au moins 30 jours. Une fois l'offre acceptée, la signature chez le notaire peut avoir lieu, et les fonds sont en général débloqués ce jour-là.

Peut-on cumuler le PTZ avec d'autres prêts ?

Oui, c'est même la règle : le PTZ ne finance pas tout l'achat et complète toujours un autre prêt immobilier. Selon l'ANIL, plusieurs prêts aidés peuvent être mobilisés ensemble, sous conditions, comme le prêt d'accession sociale, le PTZ et le prêt accession d'Action Logement.

Qui peut vous conseiller gratuitement ?

Pour un conseil sur un premier achat immobilier, adressez-vous à l'ADIL de votre département : selon l'ANIL, elle vous conseille gratuitement, notamment sur les aides locales. Pour chiffrer votre financement, la simulation de Proprimo est elle aussi gratuite ; l'accompagnement par un courtier, en revanche, est payant.

Simulez votre premier achat

Chiffrez votre premier achat avant de vous lancer : simuler mon prêt. La simulation de Proprimo est gratuite et ne demande pas de créer de compte. Pour être rappelé, vous cochez une case de consentement. L'accompagnement par un courtier, lui, est payant.

Proprimo est une marque de Moneybounce, courtier immatriculé à l'ORIAS sous le numéro 20005562. Si vous demandez à être rappelé, c'est l'équipe de Moneybounce qui vous contacte.

Sources : Service-Public, « Je veux obtenir un crédit immobilier » · Service-Public, « Prêt à taux zéro (PTZ ou PTZ+) » · ANIL, « Comment réussir son premier achat immobilier » · Notaires de France, « Les frais d'acquisition » · Banque de France · Action Logement · BOFiP · impots.gouv.fr