Capacité d'emprunt : combien pouvez-vous emprunter ?

Le calcul tient en quatre étapes. Gardez vos derniers bulletins de salaire et vos tableaux de remboursement à portée de main.

1. Vos revenus nets mensuels : ceux du foyer, emprunteur et co-emprunteur réunis.
2. Vos charges mensuelles : les crédits en cours (auto, consommation) et les pensions que vous versez.
3. La durée souhaitée : jusqu'à 25 ans, la limite fixée par le HCSF.
4. Les taux : celui du crédit et celui de l'assurance, tirés d'une offre ou d'une simulation récente. Nous n'affichons aucun taux par défaut.

Le résultat de cette simulation de capacité d'emprunt donne deux chiffres : la mensualité maximale et le capital que vous pouvez emprunter. Vous connaissez déjà le montant à financer ? Notre simulation de prêt immobilier part du montant et calcule la mensualité.

Comment la capacité d'emprunt est-elle calculée ?

Le calcul de la capacité d'emprunt se fait en deux temps. D'abord la mensualité maximale : vos revenus multipliés par 35 %, moins vos charges. Ensuite le capital : la somme que cette mensualité rembourse sur la durée choisie, au taux choisi. Le résultat reste une estimation, qui ne vaut pas accord de la banque.

Le taux d'effort (on dit aussi taux d'endettement) mesure, selon la Banque de France, les mensualités de remboursement et les intérêts rapportés au revenu disponible. Votre capacité de remboursement en découle directement.

Hors assurance, le capital se calcule avec la formule d'un prêt à mensualités constantes : capital = mensualité × (1 − (1 + t)^−n) / t, où t est le taux mensuel et n le nombre de mois.

Prenons un exemple de calcul de capacité d'emprunt, avec des hypothèses choisies pour l'illustrer : des revenus nets de 3 000 € par mois, aucun autre crédit, et le taux moyen des nouveaux crédits à l'habitat (hors renégociations) publié par la Banque de France pour août 2026, soit 3,32 %. L'assurance emprunteur n'est pas comptée ici.

Sur 25 ans, ce prêt coûte environ 101 160 € d'intérêts, contre 68 030 € sur 20 ans. Ce calcul sert d'illustration, pas d'offre de prêt : votre banque appliquera son propre taux.

Plus la durée est longue, plus votre capacité d'emprunt monte, mais plus le crédit coûte. L'assurance emprunteur, elle, réduit la part de la mensualité qui rembourse le prêt, donc votre capacité d'emprunt.

La règle des 35 % et des 25 ans fixée par le HCSF

Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) limite le taux d'effort à 35 % et la durée des crédits immobiliers à 25 ans. Selon la Banque de France, ces règles sont nées en décembre 2019 sous forme de recommandations, ont été recalibrées en janvier 2021, puis sont devenues des normes contraignantes au 1er janvier 2022.

Ce que dit la Banque de France (décembre 2025) : les risques sur l'immobilier résidentiel « demeurent limités », grâce notamment à la norme du HCSF qui plafonne à 35 % le taux d'effort et à vingt-cinq ans la durée des nouveaux prêts.

Le site service-public.gouv.fr présente la même règle avec prudence : le taux d'effort ne doit pas dépasser 35 % « en principe », et la durée 25 ans « en général ».

Il précise aussi ce que mesure ce taux : la part de l'ensemble de vos mensualités de crédits et d'assurances de crédit dans votre revenu mensuel. L'assurance emprunteur entre donc dans les 35 %. Pour mesurer votre propre taux, crédits en cours compris, utilisez notre outil de taux d'endettement.

Les exceptions : la marge de 20 % laissée aux banques

En octobre 2026, le HCSF laisse aux banques une marge de souplesse. Elle sert d'abord la résidence principale et les primo-accédants.

• Marge globale : 20 % des crédits accordés peuvent sortir des normes. Depuis la décision du 4 décembre 2023, elle s'apprécie en moyenne sur trois trimestres glissants.
• Résidence principale : 70 % de cette marge, soit 14 % des crédits accordés, lui sont réservés.
• Primo-accédants : 30 % de la marge globale, soit 6 % des crédits accordés, leur sont réservés, au sein de la part de la résidence principale.
• Travaux : le HCSF a abaissé à 10 % (au lieu de 25 %) le seuil de travaux qui permet un différé de remboursement d'au plus deux ans, c'est-à-dire une période sans rembourser le capital.
• Prêt relais : si vous achetez avant d'avoir vendu, les intérêts de ce prêt ne comptent plus dans le taux d'effort, à condition qu'il ne dépasse pas 80 % de la valeur du bien.
• Dossiers atypiques : par exemple des ménages aisés qui investissent dans le locatif, pour qui 35 % peut sembler trop strict à la banque.

Bon à savoir : une dérogation reste un choix de la banque, au cas par cas. Ce n'est pas un droit de l'emprunteur. Bâtissez votre projet immobilier sur la règle des 35 %.

Ce que le calcul ne dit pas : reste à vivre et coût du projet

Votre capacité d'emprunt fixe un plafond, pas un objectif. Une mensualité qui respecte les 35 % peut encore peser lourd sur votre budget. Pensez aussi à votre reste à vivre : ce qui reste chaque mois une fois le crédit et vos charges payés.

Pour faire vos comptes, l'ANIL conseille d'ajouter :

• Les assurances : le coût des assurances liées à vos crédits, décès-invalidité et perte d'emploi.
• Le fonctionnement du logement : chauffage, charges de copropriété, taxe foncière.

Pour votre achat immobilier, la capacité d'emprunt n'est pas non plus votre capacité d'achat : les frais de notaire et votre apport personnel changent le prix que vous pouvez viser.

Un crédit immobilier vous engage pendant de longues années. Visez une mensualité que vous pourrez tenir même si vos dépenses augmentent, pas le maximum par principe.

Comment augmenter votre capacité d'emprunt ?

Pour augmenter votre capacité d'emprunt, vous pouvez agir sur la durée, sur vos charges, sur les revenus pris en compte ou sur le coût du crédit. Chaque levier a son prix ou sa limite.

Un prêt aidé, comme le prêt à taux zéro, peut compléter votre financement si vous y avez droit. Vous préparez un achat à louer ? Les loyers attendus et la marge pour dossiers atypiques changent le calcul.

Questions fréquentes sur la capacité d'emprunt

Quel taux d'endettement ne pas dépasser pour un prêt immobilier ?

En octobre 2026, selon la norme du HCSF, votre taux d'endettement, ou taux d'effort, ne doit pas dépasser 35 % de vos revenus, ni la durée de votre prêt 25 ans. Service-public.gouv.fr parle d'une limite « en principe » : le HCSF laisse aux banques une marge encadrée pour y déroger.

Quel salaire faut-il pour emprunter 150 000 € ?

Tout dépend du taux et de la durée. Calculez d'abord la mensualité d'un prêt de 150 000 €, assurance comprise, avec la formule des mensualités constantes, au taux et sur la durée de votre offre. Divisez-la ensuite par 35 % : vous obtenez le revenu net mensuel minimal, sans autre crédit. Le calculateur, lui, part de vos revenus : comparez la capacité d'emprunt obtenue à 150 000 €.

La banque peut-elle accepter un taux d'effort au-delà de 35 % ?

Oui, dans une marge limitée. Le HCSF permet aux banques de sortir des normes pour 20 % de leurs crédits au plus, en priorité pour la résidence principale et les primo-accédants. C'est une décision de la banque, au cas par cas : votre capacité d'emprunt se calcule d'abord sur 35 %.

L'apport personnel augmente-t-il la capacité d'emprunt ?

Non, pas directement. La capacité d'emprunt dépend de vos revenus, de vos charges, du taux et de la durée. L'apport augmente en revanche votre budget d'achat : il s'ajoute au capital emprunté pour financer l'achat.

La simulation de capacité d'emprunt est-elle gratuite et sans inscription ?

Oui. Notre simulation est gratuite, sans compte à créer. Si vous cochez la case de consentement, notre équipe vous rappelle, gratuitement aussi. Seul l'accompagnement par un courtier est payant, et uniquement si vous signez le prêt trouvé.

Passer du calcul à une étude complète

Le calculateur donne un ordre de grandeur de votre capacité d'emprunt. Pour une étude de votre projet, passez par « simuler mon prêt » : la simulation est gratuite et sans compte à créer.

Proprimo est une marque de Moneybounce, courtier immatriculé à l'ORIAS sous le numéro 20005562. Si vous cochez la case de consentement, l'équipe de Moneybounce vous rappelle, sans frais. L'accompagnement par un courtier est payant : ses honoraires ne sont dus que si vous acceptez et signez le prêt trouvé.

Sources : Banque de France (Rapport sur la stabilité financière, décembre 2025 ; « Haut Conseil de stabilité financière : une notoriété inespérée » ; « Crédits aux particuliers », août 2026) · service-public.gouv.fr, « Je veux obtenir un crédit immobilier » · ANIL, « Faites vos comptes »