Guide du crédit immobilier : les 8 étapes, de votre budget aux clés

Ce guide du crédit immobilier suit votre projet immobilier dans l'ordre où vous allez le vivre : estimer votre budget, réunir l'apport, signer le compromis, comparer les offres, assurer le prêt, recevoir l'offre, passer chez le notaire, puis rembourser. Huit étapes en tout. Pour chacune, nous donnons la règle ou le délai officiel à connaître quand il y en a un, et le plus souvent la page de Proprimo qui la détaille.

Crédit immobilier et prêt immobilier désignent le même emprunt : ce guide du prêt immobilier emploie les deux termes. Si vous découvrez le sujet, commencez par le fonctionnement d'un crédit immobilier : taux, durée, mensualité, coût total.

Gardez aussi une chose en tête dès le départ. Un crédit immobilier vous engage sur de longues années : la mensualité doit rester supportable même si votre situation change.

Les étapes d'un crédit immobilier en un coup d'œil

Un crédit immobilier se déroule en huit étapes, du calcul de votre budget jusqu'au remboursement. Le tableau ci-dessous les résume, avec la règle ou le délai à connaître à chaque étape. Les sections qui suivent reprennent chaque étape en détail.

1. Estimer combien vous pouvez emprunter

Votre capacité d'emprunt dépend d'abord de deux règles. Selon service-public.gouv.fr, la banque vérifie que vos mensualités de crédits, assurance comprise, ne dépassent pas 35 % de vos revenus. Et la durée d'un prêt immobilier ne dépasse pas 25 ans en général. Ces deux limites fixent le montant maximum que vous pouvez viser.

Ces plafonds viennent des normes du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), l'autorité qui surveille les risques du système financier. La Banque de France les résume ainsi : 25 ans au plus pour la durée des crédits à l'habitat, 35 % au plus pour le taux d'effort.

Le taux d'effort, aussi appelé taux d'endettement, est la part de vos revenus consacrée aux mensualités. Aucun changement de ces normes n'est annoncé en octobre 2026.

Exemple de calcul : avec 3 000 € de revenus nets par mois, vos mensualités de crédit, assurance comprise, ne doivent pas dépasser 1 050 € (35 % de 3 000 €). Le montant que ces 1 050 € permettent d'emprunter dépend ensuite du taux et de la durée.

Beaucoup d'emprunteurs allongent la durée pour tenir dans ces limites. L'ANIL, qui cite l'Observatoire Crédit Logement/CSA, relève que les durées d'emprunt ont atteint un record de 254 mois en janvier 2026. Une durée plus longue baisse la mensualité, mais elle augmente le coût total des intérêts.

Pour obtenir un montant adapté à vos revenus et à vos charges, vous pouvez calculer votre capacité d'emprunt. Si vous remboursez déjà un prêt auto ou un crédit renouvelable, faites d'abord le calcul du taux d'endettement : ces mensualités réduisent d'autant la place laissée au crédit immobilier.

2. Préparer l'apport, les frais et les aides

L'apport personnel est la somme que vous financez vous-même, sans l'emprunter. Il rassure la banque et sert souvent à payer les frais qui s'ajoutent au prix du logement. Des aides publiques, comme le prêt à taux zéro, peuvent compléter votre plan de financement si vous remplissez leurs conditions.

Avant de faire une offre sur un bien, listez ce que vous devrez payer en plus du prix :

• Les frais de notaire : leur montant dépend du prix et du type de logement, neuf ou ancien. Vous pouvez estimer vos frais de notaire dès que vous avez un prix en tête.
• Les frais de garantie : c'est le coût de la caution ou de l'hypothèque qui protège la banque. Nous y revenons à l'étape 5.
• Les frais de dossier : l'établissement bancaire peut en facturer pour étudier et monter votre prêt. Ils entrent dans le coût total.

Côté aides, le prêt à taux zéro est un prêt sans intérêts, réservé à certains acheteurs d'une résidence principale et soumis à des conditions de ressources. Il ne finance qu'une partie de l'achat : il vient s'ajouter au prêt principal, il ne le remplace pas.

Sans apport, l'achat reste possible dans certains cas. Le dossier doit alors compenser par d'autres atouts : revenus stables, comptes tenus sans découvert, épargne régulière. Nous détaillons les conditions pour emprunter sans apport et les limites de cette option.

3. Signer le compromis avec une condition suspensive de prêt

Quand votre offre d'achat est acceptée, vous signez un compromis ou une promesse de vente. Ce contrat contient une condition suspensive d'obtention de prêt. Si vous n'obtenez pas votre crédit dans le délai prévu, alors que vous l'avez demandé comme le prévoit le compromis, la vente ne se fait pas et vous n'êtes pas tenu d'acheter.

Le compromis fixe le délai laissé pour obtenir l'accord de la banque. D'après la fiche de service-public.gouv.fr sur la condition suspensive, il est en général de 45 à 60 jours après la signature de la promesse. Il ne peut pas être inférieur à 1 mois.

Bon à savoir : ce délai se discute au moment de signer le compromis. Un délai trop court laisse peu de temps pour solliciter plusieurs banques. Prévoyez plus large si votre dossier sort de l'ordinaire, par exemple des revenus d'indépendant ou un achat sans apport.

Si vous devez vendre votre logement actuel pour acheter le suivant, le calendrier se complique : il arrive que l'achat se signe avant que la vente soit faite. Le prêt relais sert à financer cette période. La banque vous avance une partie de la valeur du bien que vous vendez, et vous la remboursez quand la vente est conclue.

4. Simuler, puis comparer les offres des banques

Une simulation vous donne un ordre de grandeur de votre mensualité avant de démarcher les banques. Ensuite, comparez les offres sur leur coût total, pas sur le seul taux. L'assurance, les frais de dossier et la garantie peuvent faire basculer une offre qui semblait la moins chère.

Commencez par une simulation de prêt immobilier : vous saisissez le montant, la durée et un taux, et vous voyez la mensualité. Pour le taux à saisir, partez des taux immobiliers du moment plutôt que d'un chiffre entendu autour de vous.

Quand les offres arrivent, comparez-les sur ces points :

• Le TAEG : le taux annuel effectif global réunit le taux d'intérêt du prêt et les frais obligatoires (assurance exigée, frais de dossier, garantie). C'est le chiffre qui permet de comparer deux offres entre elles.
• L'assurance emprunteur : son coût dépend du contrat retenu, et il pèse sur toute la durée du prêt.
• Le type de taux : un taux fixe ne bouge pas pendant toute la durée du prêt, ce qui rend la mensualité prévisible. Un taux variable peut évoluer, à la hausse comme à la baisse.
• Les conditions du contrat : possibilité de moduler les échéances, montant des indemnités en cas de remboursement anticipé, transfert du prêt si vous revendez.
• La domiciliation des revenus : la banque peut demander que vos salaires soient versés chez elle. Selon l'ANIL, depuis le 24 mai 2019, elle ne peut plus l'imposer dans l'offre pour une durée de dix ans en contrepartie d'un avantage individualisé. Lisez cette clause avant de signer.

Notre conseil : demandez à chaque banque une proposition pour le même montant et la même durée, puis posez-les côte à côte sur le coût total du crédit, assurance comprise. Sans cette base commune, l'offre qui paraît la moins chère ne l'est pas toujours.

Vous pouvez aussi confier cette comparaison à un courtier en crédit immobilier, qui présente votre dossier à plusieurs banques. Proprimo est une marque de Moneybounce, courtier immatriculé à l'ORIAS sous le numéro 20005562. La simulation est gratuite ; l'accompagnement par un courtier, lui, est payant.

5. Choisir l'assurance emprunteur et la garantie

La banque demande en général deux protections. L'assurance emprunteur rembourse tout ou partie du prêt en cas de décès ou d'invalidité. La garantie, caution ou hypothèque, protège la banque si vous ne remboursez plus. Vous pouvez choisir l'assurance d'un autre établissement que la banque qui vous prête.

L'assurance emprunteur. Ce choix d'un assureur extérieur à la banque s'appelle la délégation d'assurance. Le contrat choisi doit couvrir les risques que la banque exige.

Et ce choix n'est pas définitif : selon service-public.gouv.fr, vous pouvez changer d'assureur à tout moment après la signature du crédit immobilier. Avant de signer, prenez le temps de comparer votre assurance emprunteur : l'écart entre deux contrats se mesure sur toute la durée du prêt.

La garantie. Il en existe deux grandes familles. La caution est apportée par un organisme spécialisé, qui paie la banque à votre place puis se retourne contre vous. L'hypothèque est inscrite sur le bien acheté. Leur coût et ce qui se passe à la fin du prêt diffèrent : nous les comparons sur la page consacrée à la garantie de votre prêt immobilier.

6. Recevoir l'offre de prêt et respecter le délai de réflexion

Quand la banque accepte votre dossier, elle vous adresse une offre de prêt écrite. Service-public.gouv.fr précise qu'elle doit en maintenir les conditions pendant au moins 30 jours. Vous disposez de 10 jours calendaires de réflexion à compter de sa réception, et vous ne pouvez pas l'accepter avant la fin de ce délai.

« Calendaires » signifie que tous les jours comptent, week-ends et jours fériés compris. Ce délai vous protège d'une signature précipitée. Voici comment il se déroule :

1. La réception de l'offre : prenez le temps de lire les informations qu'elle contient, en particulier le TAEG, le coût de l'assurance, les conditions du contrat et le tableau d'amortissement, c'est-à-dire le calendrier de vos échéances, qui montre la part d'intérêts et de capital de chacune.
2. Les 10 jours de réflexion : profitez-en pour comparer l'offre une dernière fois avec vos autres propositions.
3. L'acceptation : vous renvoyez l'offre signée à la banque par courrier, pendant la période où ses conditions restent garanties.

7. Signer l'acte chez le notaire et débloquer les fonds

Une fois l'offre acceptée, le notaire prépare l'acte de vente définitif. Pour la signature, la banque verse les fonds au notaire, qui règle le vendeur : l'argent du prêt ne passe pas par votre compte. Vous signez l'acte et vous recevez les clés.

Dans le neuf acheté sur plan, en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement), le calendrier est différent. Les fonds sont débloqués par étapes, au fil de l'avancement du chantier, et non en une seule fois.

8. Pendant le remboursement : anticiper, renégocier ou racheter

Votre crédit n'est pas figé après la signature. Vous pouvez le rembourser en partie ou en totalité avant la fin, le renégocier avec votre banque ou le faire racheter par une autre. Chaque option a un coût, à comparer au gain attendu.

• Rembourser par anticipation : la banque peut réclamer des indemnités de remboursement anticipé (IRA). Selon la Banque de France, elles ne dépassent pas 6 mois d'intérêts sur le capital remboursé, sans pouvoir excéder 3 % du capital restant dû avant le remboursement.
• Renégocier : si les taux ont baissé depuis votre signature, vous pouvez demander à votre banque de revoir les conditions de votre prêt. Nous expliquons comment renégocier votre crédit immobilier et ce qu'il faut chiffrer avant.
• Faire racheter le prêt : une autre banque rembourse votre crédit et vous en accorde un nouveau. Le rachat de crédit immobilier a ses propres frais (indemnités, frais de dossier, nouvelle garantie) : le gain doit les couvrir.

Pour changer d'assurance emprunteur en cours de prêt, reportez-vous à l'étape 5.

Guide du crédit immobilier : les questions fréquentes

Quel est le délai de réponse d'une banque pour un prêt immobilier ?

La banque ne s'engage pas sur une date de réponse. Le repère qui compte pour vous est le délai de la condition suspensive du compromis : en général 45 à 60 jours après la signature de la promesse, selon service-public.gouv.fr. Un dossier complet dès le premier rendez-vous fait gagner du temps.

Quel salaire pour un prêt de 150 000 € ?

Cela dépend du taux, de la durée et de vos autres crédits. La règle de départ reste la même : vos mensualités, assurance comprise, ne doivent pas dépasser 35 % de vos revenus. Calculez d'abord la mensualité de 150 000 € au taux et sur la durée visés, puis vérifiez qu'elle tient dans cette limite avec notre simulateur.

Quel est le taux actuel d'un prêt immobilier ?

Il évolue avec le marché et dépend de la durée, de votre profil et de la banque. Nous ne donnons pas ici de taux figé, qui serait vite dépassé. Pour un repère à jour, reportez-vous à notre page consacrée aux taux immobiliers, puis comparez les offres reçues sur leur TAEG.

Comment avoir le meilleur prêt immobilier ?

Présentez un dossier solide : comptes sans découvert, situation professionnelle stable, apport si possible. Mettez ensuite plusieurs banques en concurrence, directement ou par un courtier, et comparez le coût total, assurance comprise. Le meilleur prêt reste celui dont la mensualité est supportable sur toute sa durée.

Simulez votre projet. Pour mettre vos propres chiffres sur ces étapes, vous pouvez simuler votre projet : la simulation de Proprimo est gratuite et ne demande pas de créer de compte. Si vous souhaitez être rappelé, cochez la case de consentement : l'équipe de Moneybounce, qui exploite la marque Proprimo, vous recontacte. L'accompagnement par un courtier est payant.

Sources : service-public.gouv.fr (obtenir un crédit immobilier, condition suspensive d'obtention de prêt, délais de réflexion, assurance emprunteur) · Banque de France (crédit immobilier, normes du HCSF) · ANIL (contrat de crédit immobilier, indicateur du premier trimestre 2026). Pages lues en octobre 2026.